Was ist die Cedolare Secca für italienische Immobilien?

Grundlagen der Cedolare Secca

Die Cedolare Secca ist ein italienisches Einkommensteuersystem für Kurzzeitvermieter, das seit dem Decreto Legge 50/2017 besteht. Dieses System wurde durch das Haushaltsgesetz 2024 geändert und regelt die Besteuerung von Vermietern, die ihre Immobilien kurzfristig vermieten – zum Beispiel über Plattformen wie Holidu.

Das Wichtigste zuerst: Für nicht-professionelle Vermieter beträgt die Einkommenssteuer 21% auf ihre Vermietungseinnahmen aus Aufenthalten von bis zu 30 Tagen. Diese Steuer wird automatisch von den Zahlungen einbehalten.

Wer ist von der Cedolare Secca betroffen?

Die Regelung gilt für nicht-professionelle Vermieter, die folgende Kriterien erfüllen:

• Maximal 3 Immobilien zur Kurzzeitvermietung (gültig ab 1. Januar 2026)
• Keine Registrierung für die Mehrwertsteuer (kein gültiges EU-Mehrwertsteuerkennzeichen)

Wenn Sie die Voraussetzungen für die Cedolare Secca erfüllen, können Sie nicht aus diesem System aussteigen – es ist verbindlich.

Professionelle Vermieter sind von dieser Regelung nicht betroffen. Dies sind Vermieter, die eines der folgenden Kriterien erfüllen:

• Besitz von mindestens 5 Immobilien zur Vermietung
• Vorhandensein eines gültigen EU-Mehrwertsteuerkennzeichens

Was bedeutet dies für Sie als Vermieter?

Falls Sie als nicht-professioneller Vermieter die Cedolare-Secca-Kriterien erfüllen, behält Holidu 21% Ihrer Vermietungseinnahmen ein. Diese Beträge werden direkt an die italienischen Steuerbehörden (Agenzia delle Entrate) überwiesen.

Wichtige Details zur Berechnung:

• Die 21%-Steuer wird auf den Bruttobetrag vor Mehrwertsteuer und Holidu-Gebühren berechnet
• Zusatzgebühren wie Reinigungsgebühren, Handtuchgebühren und andere Nebenkosten unterliegen ebenfalls der Steuereinbehaltung
• Ausnahme: Tourismusabgaben, die im Gastpreis enthalten sind, unterliegen nicht der Steuereinbehaltung

Professionelle Vermieter erhalten hingegen die vollständigen Zahlungen von Holidu ohne Steuereinbehalt.

Steuerberichterstattung und Formulare

Holidu kümmert sich um die notwendigen Steuerdokumente für Sie. Als Vermieter erhalten Sie folgende Unterlagen:

• F-24-Formular: Holidu nutzt dieses Formular, um die einbehaltenen Steuern monatlich an die italienischen Steuerbehörden abzuführen
• Certificazione Unica (CU): Sie erhalten diesen Bericht bis zum 16. März des Folgejahres mit einer Aufstellung der auf Ihre Einnahmen einbehaltenen Steuern. Bitte beachten Sie, dass das Steuerdokument nicht gemeinsam genutzt werden kann – nur ein Name kann darauf eingetragen sein
• Modello 770: Holidu reicht dieses Formular bis zum 31. Oktober eines jeden Jahres bei der Agenzia delle Entrate ein und meldet die für den vorherigen Zeitraum einbehaltenen Steuern

Was geschieht, wenn sich Ihr Status ändert?

Wenn sich Ihre Situation ändert und Sie die Kriterien eines professionellen Vermieters erfüllen – entweder durch den Besitz von mindestens 5 Immobilien oder durch die Erlangung eines gültigen Mehrwertsteuerkennzeichens – können Sie eine Statusaktualisierung bei Holidu anfordern.

Wichtige Hinweise zur Definition von Immobilien

Für die Anwendung der Cedolare Secca ist die Definition einer „Immobilie" entscheidend. Diese wird durch die katasterrechtliche oder rechtliche Eigenständigkeit der betreffenden Einheiten bestimmt.

Dies bedeutet: Auch wenn Sie mehrere Wohnungen in Holidu registriert haben, zählen diese möglicherweise nach italienischem Recht nur als eine einzige Immobilie.

Im Zweifelsfall sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, wie viele Immobilien Sie gemäß den italienischen Steuervorgaben besitzen.

Zusammenfassung

Die Cedolare Secca ist ein automatisches Steuersystem für nicht-professionelle Vermieter in Italien. Holidu verwaltet alle notwendigen Steuerabgaben und Dokumentationen für Sie. Wenn Sie professioneller Vermieter sind oder Ihren Status ändern, können Sie sich an Holidu wenden, um Ihre Informationen zu aktualisieren.