Wie berechnet man die Fläche eines Ferienhauses?

Lernen Sie in diesem Leitfaden, wie man die Fläche eines Hauses berechnet

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September 2024

Generell könnte man annehmen, dass die Berechnung der Fläche eines Ferienhauses nicht besonders schwerfällt. Allerdings dürften Sie nach dem Lesen des Artikels womöglich anderer Meinung sein, denn Fläche ist in diesem Fall nicht gleich Fläche. Warum das so ist, wie Sie auch die Flächengröße „unförmiger“ Räume herausfinden und weshalb die Fläche für rechtliche Zwecke von Bedeutung ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

  • Darum lohnt es sich, die Fläche zu messen
  • Achten Sie auf die richtige Berechnungsmethode
  • Lohnt sich ein Experte?
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Darum lohnt es sich, die Fläche zu messen

Normalerweise stimmen die Angaben über die Fläche der Wohnung oder der Immobilie. Dennoch kommt es hin und wieder vor, dass Falschinformationen vorliegen. Ob diese absichtlich oder aus Versehen zustandekommen, lässt sich im Zweifel nicht beweisen. Dennoch steht Ihnen als Käufer einer im Nachhinein als zu klein deklarierten Wohnung oder Immobilie Schadensersatz zu. Dann kommt es allerdings auch darauf an, wie groß die Abweichungen sind. In der Regel dürfen Sie ab 5 % Abweichung von einem erfolgreichen Gerichtsverfahren ausgehen. Dabei findet das sogenannte Rücksichtnahmegebot Anwendung. Auch als Mieter einer Ferienwohnung dürfen Sie eine Mietminderung erwarten, wenn die Fläche sich als kleiner herausstellt, als angegeben. Dann müssen es allerdings 10 % und mehr sein, damit eine Klage erfolgversprechend ist.

Es lassen sich weitere Gründe finden, weshalb die Fläche von Bedeutung ist. Schließen Sie zum Beispiel eine Gebäudeversicherung ab, bemisst sich die Beitragshöhe auch an der Fläche des Gebäudes. In einigen Fällen kann es sogar vorkommen, dass Sie gar kein Wohngebäude bewohnen, sondern ein Nichtwohngebäude. Das ist der Fall, wenn es sich bei mehr als der Hälfte der Immobilie um keine Wohnfläche handelt. Das kann sich bei Sanierungsarbeiten als vorteilhaft herausstellen, da Sie unter Umständen von bestimmten Fördermaßnahmen seitens des Staates profitieren.

Selbstverständlich spielt die Fläche des Ferienhauses auch bei der Berechnung  des Übernachtungspreises eine wichtige Rolle.

Achten Sie auf die richtige Berechnungsmethode

Stellt sich bei Ihren Berechnungen heraus, dass die Wohnung eine völlig andere Fläche hat als angegeben, kann das schlicht an der zugrundeliegenden Berechnungsmethode liegen. Davon gibt es nämlich nicht nur eine, sondern verschiedene. Wenn Sie wissen möchten, welche Berechnungsmethode zugrunde liegt, finden Sie die Angaben üblicherweise im Kauf- oder Mietvertrag wieder. Ansonsten werden Sie in den Bauplänen oder beim zuständigen Bauamt fündig.

Für Vermieter einer Ferienwohnung stellt sich die Berechnungsmethode nach DIN-Norm 277 als besonders günstig heraus. Das liegt daran, dass die Wohnfläche am Ende größer ist als bei der üblicherweise herangezogenen Berechnung nach der Methode der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Das gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie über ein Dachgeschoss, viele Dachschrägen, einen Balkon oder einen Keller verfügt. Diese zählen vollständig zur Wohnfläche. Wenn Feriengäste keinen Zugriff zum Beispiel auf den Keller haben, dürfen Sie diesen Bereich selbstverständlich nicht als Wohnfläche angeben. 

Die gängige Methode zur Berechnung der Wohnfläche ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung, die seit dem 01. Januar 2004 gültig ist. Diese berechnet die Wohnfläche, die allerdings in den wenigsten Fällen mit der Grundfläche übereinstimmt. Das liegt daran, dass nicht alle Flächen mit in die Berechnung einfließen. Einige Wohnflächen zählen außerdem nur anteilig hinzu. Während Sie Räume mit einer Deckenhöhe über 2 Meter voll anrechnen, zählen Flächen von Räumen mit niedrigerer Raumhöhe nur zu 50 %. In Räumen mit Dachschrägen dürfen Sie die Flächen, die nur einen Meter unter der Schräge liegen, gar nicht dazu zählen. Wasch- und Heizungsräume, Trockenräume, Pfeiler und Garagen dürfen Sie ebenso nicht als Wohnfläche ausweisen, Terrassen und Balkone nur zu 25 %. Die Verordnung enthält weitere präzise Anweisungen, welche Flächen Sie wann und zu welchem Anteil als Wohnfläche angeben dürfen.

  • Treppen mit mehr als drei Stufen zählen nicht als Wohnfläche
  • Schornsteine, Vormauerungen und Bekleidungen, die mehr als 0,1 m² Fläche einnehmen, zählen nicht als Wohnfläche 
  • Fenster-, Tür- und Wandnischen ebenso nicht
  • Bade- und Duschwannen zählen zur Wohnfläche
  • Wenn Sie Räume ausmessen, beginnen Sie nicht an den Wänden, sondern an den Fußleisten

Bei der Aufzählung handelt es sich um einen kleinen Einblick in die WoFlV, die Sie frei zugänglich im Internet finden und die alle Ausnahmen und Sonderregelungen präzise ausführt.

Grundsätzlich zählen zur Wohnfläche jene Räume, „die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind“. 

Einige Flächen, vor allem in Altbauten, sind noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet. Diese wurde im Zuge der Einführung der WoFlV abgeschafft. Die Berechnungen sind ähnlich der WoFlV, allerdings ungenauer ausgeführt.

Außerdem gibt es noch die Methode nach DIN-Norm 283, die allerdings niemand mehr verwendet.

In allen Berechnungsmethoden gelangen Sie am Ende zu einem anderen Ergebnis. Fläche ist  also nicht gleich Fläche. Sie sollten sich bei den Vermessungen mit den Ausnahmen beschäftigen, um keine Fehler zu begehen. Im Streitfall gibt es zwar Toleranzbereiche, doch summieren sich Ungenauigkeiten durchaus auf.

 

Die Praxis – Tipps beim Ausmessen

Es ist empfehlenswert, beim Vermessen mit einem Grundriss zu arbeiten. Liegt dieser nicht zur Hand, können Sie eine Skizze selbst anfertigen. Zeichnen Sie auch Vorsprünge und Versätze ein, damit Sie am Ende keine Details auslassen. Zeichen Sie in den Grundriss außerdem die Flächen ein, die Sie nicht mit einrechnen dürfen, und markieren Sie jene, die Sie nur teilweise anrechnen dürfen. Das hilft, den Überblick zu bewahren. Je komplizierter der Grundriss ist, desto wichtiger ist die Vorlage, um eine exakte Berechnung durchzuführen. Es ist zwar möglich, die Flächenberechnung mit einem Zollstock oder einem Maßband durchzuführen, deutlich leichter ist die Arbeit jedoch mit einem Lasermessgerät. Das Hilfsmittel arbeitet präziser und speichert die Ergebnisse. Leider sind die Räume nicht immer rechteckig. So bilden abgeschnittene Ecken ein Dreieck, Vorsprünge unterbrechen durchgehende Wände, während runde Flächen gelegentlich einen Raum erweitern. Teilen Sie Ihren Grundriss in möglichst einfach zu berechnende geometrische Figuren, die Sie nach und nach abarbeiten. Je kleinteiliger Sie vorgehen, desto präziser fällt das Ergebnis aus. Allerdings laufen Sie dann Gefahr, dass sich vermehrt Fehler einschleichen. Als Hilfestellung können Sie mit Klebestreifen Begrenzungen ziehen.

Meistens lassen sich die Flächen relativ genau aus folgenden geometrischen Figuren zusammensetzen:

Rechteck = a x b
Dreieck mit rechtem Winkel = a x b / 2
Kreis = π x r², Halbkreis = π x r² / 2

Berechnen Sie die einzelnen Teilflächen und notieren Sie das Ergebnis in Ihrem Grundriss. Am Ende rechnen Sie die Gesamtfläche aus, indem Sie die Flächen einfach miteinander addieren. Die Berechnung einzelner Flächen lohnt sich auch deshalb, weil Sie bei Unsicherheiten nicht ganz von vorne beginnen müssen.

Lohnt sich ein Experte?

Normalerweise geht die Ausmessung der Flächen relativ problemlos vonstatten. In einigen Immobilien ist die Berechnung jedoch durchaus tückisch und wer es wirklich genau wissen möchte, ist beim Profi sicherlich richtig aufgehoben. Sie müssen dann mit Kosten im niedrigen dreistelligen Bereich rechnen.

Der Mieter ist bei Forderungen zunächst nicht verpflichtet, ein Gutachten anfertigen zu lassen. Das ändert sich natürlich dann, wenn die Sache vor Gericht geht. In diesem Fall muss ein unabhängiges Gutachten durch einen Sachverständigen her.

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