Wie Sie Ihre Immobilie als Ferienunterkunft registrieren

April 2024

Mit der Entscheidung, eine Immobilie als Ferienwohnung zu vermieten, wartet auf den Eigentümer einiges an bürokratischem Aufwand. Doch wo fängt man an und welche Hürden gilt es zu meistern? Der Artikel ist ein Leitfaden für alle, die neu auf dem Vermietermarkt sind und gibt einen Überblick über die wichtigsten Schritte. Beginnend mit der Frage, ob die Immobilie überhaupt als Ferienwohnung genutzt werden darf, bis hin zu Rundfunkbeitragspflichten der GEZ, lässt dieser Ratgeber einige Details weg, die Sie bei den zuständigen Behörden beachten müssen und konzentriert sich auf allgemein zutreffende Richtlinien.

Ist die Nutzung der Immobilie als Ferienwohnung überhaupt erlaubt? Infos zur Zweckentfremdungsverordnung

Zunächst sollten Sie überprüfen, ob Sie die Immobilie grundsätzlich als Ferienwohnung vermieten dürfen. Diesbezüglich müssen Sie sich mit der sogenannten Zweckentfremdungsverordnung auseinandersetzen. Diese Verordnung regelt jedes Bundesland für sich. Ob Ihre Immobilie davon betroffen ist, hängt maßgeblich von der Lage ab. Der Hintergrund der Verordnung ist, dass die Länder dafür Sorge tragen, dass in den Gemeinden und Städten ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht. Die Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung fällt als Fremdbeherbergung in die Kategorie der Zweckentfremdung. Je knapper der Wohnraum in der Umgebung der Immobilie ist, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie diese zweckentfremden dürfen. Entsprechend erkundigen Sie sich bei den zuständigen Behörden, inwiefern die Immobilie davon betroffen ist. In Berlin und Bayern gelten hinsichtlich der Verordnung die restriktivsten Vergabekriterien. Sie erteilen bei Verstößen gemeinsam mit Hamburg mit bis zu 500.000 Euro die höchsten Bußgelder. Es gibt Möglichkeiten, bei Nichterteilung der gewünschten Genehmigung, diese trotzdem zu erhalten, indem Sie etwa Ausgleichszahlungen leisten oder an anderer Stelle dauerhaften Wohnraum zur Verfügung stellen.

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Holen Sie erforderliche Baugenehmigungen ein

Falls Sie eine bereits bestehende Immobilie als Ferienwohnung anmelden möchten, stehen vorher in aller Regel Sanierungsarbeiten oder größere Umbauten an. Den Antrag zur Genehmigung reichen Sie dafür bei der Gemeinde oder der Stadt ein, die diese an die Bauaufsichtsbehörde weiterleitet. Es kann auch vorkommen, dass Bauaufsichtsbehörde und Kommune zusammenfallen. Außerdem müssen Sie eine Nutzungsänderung der Immobilie oder der Wohnung in eine Ferienwohnung vornehmen. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn Sie etwa einen ehemaligen Bürokomplex zu einer Ferienwohnung umfunktionieren. Selbst, wenn keine Sanierungsarbeiten oder Umbauten anstehen, ist durch die Nutzungsänderung der Ferienwohnung eine Baugenehmigung erforderlich. Die Kosten einer Nutzungsänderung der Ferienwohnung schwanken stark, sodass eine pauschale Angabe nicht möglich ist. Sie sollten jedoch in unkomplizierten Fällen bereits von Ausgaben im niedrigen vierstelligen Bereich ausgehen. Doch warum sind Nutzungsänderungen überhaupt notwendig? Das liegt daran, dass die Immobilie neuen Regularien hinsichtlich Brand- und Schallschutzverordnungen sowie Vorgaben bezüglich der Barrierefreiheit möglicherweise nicht mehr standhält. Die Überprüfung übernimmt entsprechendes Fachpersonal. Dazu gehören etwa Statiker oder Architekten. Für den Bauantrag Ihrer Ferienwohnung benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Einen Grundriss der Immobilie
• Einen maximal 6 Monate alten Lageplan der Immobilie
• Die vom Fachpersonal ausgefüllten Anlagen

Grundsätzlich unterscheidet sich der Vorgang nicht, wenn Sie eine Nutzungsänderung der Ferienwohnung in Bayern oder eine Nutzungsänderung der Ferienwohnung in NRW vornehmen. Einzig in Details finden sich Unterschiede, die Sie bei den Behörden erfahren. Möglicherweise sind auch weitere Anträge nötig, wenn das Gebäude zum Beispiel unter Denkmalschutz steht. Die Nutzungsänderung steht auch mit der Zweckentfremdungsverordnung in engem Zusammenhang. Handelte es sich vormals um eine privat genutzte Immobilie, die nun als Ferienwohnung Verwendung findet, tritt diese Verordnung womöglich in Kraft. Die genauen Regelungen und Vorgaben sind von Bundesland zu Bundesland und von Kommune zu Kommune unterschiedlich. 

Zweitwohnsitz oder Gewerbeanmeldung?

Ob Sie die Immobilie zeitweise selbst nutzen oder vorwiegend zur Vermietung an Dritte, entscheidet darüber, ob Sie diese als Zweitwohnsitz oder als Gewerbe anmelden. Welcher Fall bei Ihnen vorliegt, legt schlussendlich das Finanzamt fest. Je nachdem, unter welche Kategorie Sie fallen, müssen Sie die Ferienwohnung bei der Gemeinde anmelden oder beim zuständigen Ordnungsamt und unter Umständen beim Gewerbeamt registrieren. Welche Kriterien gelten, erfahren Sie ebenfalls bei den zuständigen Behörden oder Sie lesen sie in unserem Artikel über die rechtlichen Anforderungen und Bestimmungen nach. Grundsätzlich gilt, dass bei einem Gewerbe eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Ob Sie die Immobilien bei der Gemeinde oder beim Ordnungsamt anmelden müssen, hängt oft davon ab, ob in der Region eine Kurtaxe oder Ähnliches erhoben wird. Für die Anmeldung beim Gewerbeamt benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Personalausweis
• Auszug aus dem Handelsregister, insofern dieser vorliegt 
• Entsprechendes Formular ausfüllen (dieses finden Sie auf den Webseiten der Kommunen oder erhalten es bei Anfrage)
• Hinzu kommt eine Bearbeitungsgebühr im niedrigen bis mittleren zweistelligen Bereich

Die Anmeldung der Ferienwohnung beim Finanzamt erfolgt spätestens durch die Anlage V innerhalb der jährlichen Steuererklärung. Allerdings ist es ratsam, sich bereits zuvor mit dem Finanzamt auseinanderzusetzen, um steuerliche Vorteile zu klären (im obigen Link finden Sie weitere Informationen) und um zu wissen, welche genauen Kosten auf Sie zukommen.

Anmeldung beim Finanzamt

Ob Sie die Kriterien eines Gewerbes erfüllen oder die Wohnung nur als Zweitwohnsitz mit gelegentlicher (privater) Untervermietung nutzen, um die Anmeldung beim Finanzamt kommen Sie in keinem Fall herum. Auch wenn Ihr Steuerberater Ihnen bescheinigt, dass es sich um keine gewerbliche Nutzung handelt, entscheidet am Ende nach bestimmten Kriterien einzig das Finanzamt. Wissen Sie vorab, dass es sich eindeutig um ein Gewerbe handelt und Sie melden die Nutzung der Immobilie entsprechend beim Gewerbeamt an, erfolgt die Anmeldung beim Finanzamt durch das Gewerbeamt automatisch. Die Anmeldung beim Finanzamt geschieht spätestens dann, wenn Sie bei der jährlichen Steuererklärung Ihre Einnahmen offenlegen. Dies erfolgt bezüglich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit dem Formular „Anlage V“.

Zusätzliche Rundfunkgebühren

Neben der von jedem Haushalt zu entrichtenden GEZ-Gebühr fallen für sogenannte Nebenwohnungen mitunter weitere Kosten an. Dabei gilt zunächst, dass Sie sich von weiteren Rundfunkbeitragspflichten befreien lassen können. Dazu stellen Sie einen schriftlichen Antrag beim Beitragsservice und reichen folgende Unterlagen ein:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Meldebescheinigung der Haupt- und der Nebenwohnung mit entsprechendem Einzugsdatum
• Alternativ ein Zweitwohnungssteuerbescheid für nicht gewerblich genutzte Ferienwohnungen

Bieten Sie jedoch mehr als ein Zimmer oder eine Ferienwohnung an, zahlen Sie den sogenannten Drittelbeitrag. Während Vermieter für die erste Ferienwohnung keine weiteren Beiträge leisten müssen, zahlen Sie für jede weitere Ferienwohnung ein Drittel der eigentlichen GEZ-Gebühren obendrauf. 

Meldung beim Gesundheitsamt

Falls Sie über die reine Vermietung hinaus Ihren Gästen Speisen anbieten möchten, sollten Sie beim Gesundheitsamt vorstellig werden. In dem Fall sind Sie verpflichtet, bestimmte Hygienevorschriften einzuhalten, die dem Infektionsschutzgesetz entspringen. Darin enthalten sind Regelungen, wie Sie mit Milch- und Fleischerzeugnissen umgehen müssen. Deshalb ist es ratsam, auf einen derartigen Service zu verzichten. Es kann sogar sein, dass Sie Schulungen absolvieren müssen. Genaueres erfahren Sie beim zuständigen Gesundheitsamt oder Sie entnehmen die Informationen der Webseite des Gesundheitsministeriums.

Inserieren Sie die Wohnung auf einem Ferienhaus-Portal

Zu guter Letzt müssen Sie noch Ihr Ferienhaus inserieren, denn schließlich möchten Sie nach all dem bürokratischen Aufwand sagen können: „Gäste können endlich mein Ferienhaus mieten“. Das Inserieren der Wohnung auf einem Vermietungsportal ist denkbar einfach. Dazu melden Sie sich auf der Webseite an und erstellen ein Konto mit den erforderlichen Daten. Schießen Sie ein paar einladende Fotos und laden Sie diese hoch. Es folgt noch eine Beschreibung Ihrer Ferienwohnung. Ist alles konfiguriert und eingerichtet, überprüft Holidu, ob alles korrekt ist. Sollten Sie Fragen haben, steht Ihnen jederzeit ein kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung, der Ihnen bei Problemen zur Seite steht. Nach nur wenigen Stunden steht das Inserat im Netz und ist für Interessenten einsehbar. Über die Webseite organisieren Sie mit einem Buchungskalender die Belegungszeiten und erstellen ganz einfach Rechnungen. Sie sind nun Vermieter einer Ferienwohnung.

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