Steuern in Spanien

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1. Unterstellte Einkünfte: die Steuer auf nicht vermietete Immobilien

Selbst wenn Ihre Immobilie in Spanien leer steht und keinerlei Einnahmen erzielt, erhebt Spanien auf den bloßen Umstand, dass sie Ihnen für den persönlichen Gebrauch zur Verfügung steht, eine fiktive Einkommensteuer. Dies ist einer der weniger bekannten Aspekte der Nichtansässigenbesteuerung: die Nutzungswertbesteuerung für Immobilien, geregelt in Artikel 13.1.h) des TRLIRNR (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, Einkommensteuergesetz für Nichtansässige).

Berechnungsgrundlage:

• 1,1 % des Katasterwertes, sofern dieser innerhalb der letzten zehn Jahre überarbeitet wurde
• 2 % des Katasterwertes, wenn die Überarbeitung länger zurückliegt
• Anschließend gelten die regulären IRNR-Sätze: 19 % für EU/EWR-Ansässige und 24 % für Personen außerhalb der EU

Häufige Missverständnisse:

• „Meine Wohnung steht leer, ich habe nichts zu erklären” – das ist nach spanischem Recht nicht korrekt
• „Ich zahle bereits den IBI in Spanien, damit ist alles abgedeckt” – der IBI ist eine kommunale Steuer; die IRNR ist eine eigenständige nationale Verpflichtung
• „Mein Steuerberater in Deutschland kümmert sich darum” – das ist häufig nicht der Fall, es sei denn, er verfügt über eine Spezialisierung auf beide Steuersysteme

Die Nutzungswertsteuer wird jährlich über das Modelo 210 erklärt, und zwar zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember des auf den Bemessungszeitraum folgenden Jahres. Bei durchschnittlichen Immobilien ist der Jahresbetrag in der Regel überschaubar (typischerweise zwischen 100 € und 600 €), doch wer die Erklärungen über mehrere Jahre versäumt, häuft Zinsen und Aufschläge an, die sich problemlos vermeiden ließen.

Die spanische Steuerbehörde (AEAT) gleicht mittlerweile automatisch Daten aus dem Kataster, dem Grundbuch und dem internationalen CRS-Rahmen ab, um Nichterklärer zu identifizieren, sodass dieses Gebiet für die Behörden erheblich leichter zu kontrollieren geworden ist.

2. Ferienwohnungen und Langzeitmieten: die jährliche Erklärung, die viele Eigentümer nicht kennen

Wird Ihre Immobilie vermietet, ob als Ferienwohnung über Airbnb oder Booking.com oder im Rahmen eines langfristigen Mietvertrages, ändern sich die steuerlichen Pflichten für Mieteinnahmen in Spanien erheblich.

Fristen im Überblick:

• Im Zuge der jüngsten Gesetzesreform werden Mieteinnahmen Nichtansässiger nun jährlich über das Modelo 210 erklärt, und zwar zwischen dem 1. und 20. Januar des auf den Bemessungszeitraum folgenden Jahres (eine quartalsweise Abgabe ist nicht mehr vorgesehen)
• Jede Immobilie wird separat erklärt, wobei alle Einnahmen und abzugsfähigen Ausgaben des Kalenderjahres zusammengefasst werden
• Wurde die Immobilie im Laufe des Jahres verkauft, wird die jährliche Mieterklärung zusammen mit der gesonderten Kapitalgewinnerklärung eingereicht (siehe Abschnitt 3)

Was Sie absetzen können, hängt von Ihrem Wohnsitz ab:

EU/EWR-Ansässige werden mit 19 % auf das Nettoeinkommen besteuert, d. h. Bruttomiete abzüglich abzugsfähiger Ausgaben wie IBI, Hausgeldkosten, Hypothekenzinsen, vom Eigentümer getragene Betriebskosten, Abschreibung (3 %), Plattformprovisionen, Reinigungskosten und Versicherung.

Als in Deutschland ansässige Eigentümer gelten Sie als EU-Ansässige und profitieren damit vom günstigeren Nettosteuersatz von 19 %. Gleichwohl lohnt es sich, die Auswirkungen auf Ihre deutsche Einkommensteuer zu prüfen: Mieteinnahmen aus Spanien sind in Deutschland selbst zwar steuerfrei, unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt, d. h. sie erhöhen den Steuersatz, der auf Ihre übrigen deutschen Einkünfte angewendet wird, was je nach Gesamteinkommen spürbare Auswirkungen haben kann.

Was Sie über Plattformvermietungen wissen sollten:

Über das Formular 238 (DAC7) melden Plattformen der AEAT direkt die Anzahl der vermieteten Nächte, die Bruttoeinkünfte, die Katasterreferenz und die Eigentümerdaten. Die AEAT gleicht diese Angaben mit den eingereichten Erklärungen ab, und wo eine Erklärung fehlt, wird in der Regel ein Prüfverfahren eingeleitet. Handelt die AEAT, bevor eine freiwillige Erklärung abgegeben wurde, werden die regulären Zuschläge für verspätete Abgabe von 5 bis 20 % durch Strafen von 50 bis 150 % der nicht entrichteten Steuer ersetzt, weshalb eine proaktive Erklärung stets vorzuziehen ist.

3. Immobilienverkauf in Spanien: der 3 %-Einbehalt und die Dreimonatsfrist

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien als Nichtansässige bzw. Nichtansässiger vollzieht sich in zwei Schritten.

Zunächst ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und diesen Betrag über das Formular 211 direkt an die Steuerbehörde abzuführen. Diese Pflicht des Käufers wird in der notariellen Urkunde dokumentiert.

Anschließend muss der nichtansässige Verkäufer das Formular 210 einreichen und die Kapitalertragsteuer in Spanien innerhalb von drei Monaten nach dem Beurkundungsdatum erklären, den tatsächlichen Gewinn oder Verlust berechnen und gegebenenfalls eine Erstattung des überschüssigen Einbehalts beantragen.

Die einbehaltenen 3 % sind eine Vorauszahlung, nicht die endgültige Steuer. Führt der tatsächliche Gewinn zu einer geringeren Steuerschuld als dem einbehaltenen Betrag, hat der Verkäufer Anspruch auf eine Rückerstattung. Wird das Formular 210 nicht fristgerecht eingereicht, erlischt das Recht auf Rückforderung des überschüssigen Einbehalts.

Häufig übersehene Punkte:

• Der vom Käufer einbehaltene Betrag erledigt nicht die steuerliche Position beim Verkauf. Das Formular 210 muss in jedem Fall eingereicht werden, auch wenn das Ergebnis null ergibt oder eine Erstattung entsteht
• Bewahren Sie Rechnungen für Modernisierungsmaßnahmen, die ursprüngliche ITP-Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren auf, da all dies die Anschaffungskosten erhöht und den steuerpflichtigen Gewinn mindert
• Spanien wendet für Nichtansässige keine Inflationsanpassung des Anschaffungswertes an, was einen relevanten Unterschied im Vergleich zu einigen anderen Ländern darstellt
• Auch bei einem Veräußerungsverlust muss das Formular 210 eingereicht werden, um die einbehaltenen 3 % zurückzufordern
• Die Dreimonatsfrist ist kurz und verbindlich: Nach ihrem Ablauf fallen automatisch Aufschläge an

Der anwendbare Steuersatz beim Verkauf einer Immobilie in Spanien beträgt 19 % für EU/EWR-Ansässige und 24 % für Ansässige in Drittländern.

4. Spanische Einkünfte in Deutschland erklären: wie das Doppelbesteuerungsabkommen greift

Dies ist der Bereich, in dem die meisten Unklarheiten über die steuerlichen Pflichten ausländischer Immobilieneigentümer entstehen, und wo Eigentümer am häufigsten entweder zu viel zahlen oder Pflichten übersehen, ohne es zu merken.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland folgt dem OECD-Musterabkommen und ist für deutsche Eigentümer mit Immobilien in Spanien besonders relevant. Als allgemeine Regel gilt: Einkünfte aus spanischen Immobilien, sowohl Mieteinnahmen als auch Kapitalgewinne aus dem Verkauf, sind in Spanien steuerpflichtig.

Für Deutschland als Wohnsitzstaat gilt nach dem DBA in der Regel die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt: Deutschland befreit die in Spanien bereits versteuerten Einkünfte von der deutschen Einkommensteuer, bezieht sie jedoch bei der Berechnung des auf die übrigen deutschen Einkünfte anzuwendenden Steuersatzes mit ein. In der Praxis bedeutet das, dass die Mieteinnahmen aus Spanien Ihren deutschen Grenzsteuersatz erhöhen, auch wenn sie in Deutschland selbst nicht besteuert werden. Bei Kapitalgewinnen aus dem Verkauf spanischer Immobilien kann je nach Einzelfall die Anrechnungsmethode zur Anwendung kommen.

Häufige Fehler bei der deutschen Steuererklärung:

• Spanische Einkünfte nicht angeben, weil sie bereits in Spanien besteuert wurden. In den meisten Fällen müssen sie trotzdem in der deutschen Steuererklärung aufgeführt werden, da sie dem Progressionsvorbehalt unterliegen
• Keine Belege über in Spanien gezahlte Steuern aufbewahren. Ohne ein abgestempeltes Formular 210 und einen Zahlungsnachweis lässt sich der Progressionsvorbehalt beim Finanzamt nicht korrekt geltend machen
• Falsche Wechselkurse anwenden. Die AEAT verlangt Angaben in Euro; auch das Finanzamt arbeitet mit Euro, jedoch zum Kurs zum Zeitpunkt der Einkunftsentstehung
• Die Anrechnungsgrenze falsch berechnen, denn das Finanzamt lässt keine Anrechnung zu, die den Betrag übersteigt, der anderenfalls auf dasselbe Einkommen in Deutschland angefallen wäre
• Nicht prüfen, ob das DBA eine „Subject-to-tax”-Klausel enthält, die die Freistellung einschränken kann

Wer neben Immobilieneinkünften weitere internationale Einkommensquellen hat, etwa Kapitalanlagen, ausländische Rentenansprüche, Aktienoptionen oder laufende Erbschaftsangelegenheiten, für den lohnt sich eine grenzüberschreitende Steuerplanung ganz besonders.

5. Offshore-Strukturen für spanische Immobilien: warum sie selten wie erwartet funktionieren

Spanische Immobilien über Offshore-Gesellschaften (Panama, British Virgin Islands, Jersey, Guernsey u. Ä.) oder über ausländische Trusts zu halten ist ein Ansatz, der häufig mit der Erwartung von Diskretion, Steueroptimierung und erbrechtlichen Vorteilen verfolgt wird. In der Praxis, insbesondere seit Inkrafttreten des CRS und der Verschärfung der Regelungen gegen Steuervermeidung, sind die tatsächlichen Ergebnisse häufig ernüchternd.

Wichtige Aspekte:

• Sondersteuer auf Immobilien nichtansässiger Gesellschaften (GEBI): Eine jährliche Abgabe von 3 % des Katasterwertes gilt, wenn eine Immobilie von einer Gesellschaft gehalten wird, die in einer Steueroase oder einem Land ohne ausreichendes Informationsaustauschsabkommen ansässig ist. Diese Dauerlast überwiegt in der Regel die vermeintlichen Vorteile deutlich
• Doppelbesteuerungsabkommen gelten nicht für Gesellschaften ohne echte wirtschaftliche Substanz. Die AEAT und spanische Gerichte lehnen rein instrumentelle Strukturen ab
• Die Zurechnung von Einkünften zum wirtschaftlichen Eigentümer greift nach internationalen Transparenzregelungen, insbesondere bei effektiver Kontrolle aus Deutschland oder einem anderen EU-Staat
• Die erbschaftsteuerliche Behandlung kann ungünstig ausfallen, da Spanien den Trust nicht als eigenständiges Rechtssubjekt anerkennt. Die ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Erbschaft- und Schenkungsteuer) richtet sich nach dem Begünstigten und nicht nach dem Erblasser, was die Planung häufig erheblich erschwert
• Bei Auflösung der Struktur greift die Wegzugsbesteuerung: Die Liquidation der Gesellschaft oder die Übertragung von Anteilen kann erhebliche Kapitalgewinnsteuern auf latente Wertzuwächse auslösen

In der Praxis ist eine „Trust + Offshore-Gesellschaft + spanische Einheit”-Struktur oft deutlich teurer als ein direktes Eigentum oder eine sorgfältig konzipierte EU-Holding.

Bevor Sie kaufen:

Wer plant, ein Haus in Spanien zu kaufen und dabei eine nicht-spanische Struktur zu nutzen, sollte zuvor unbedingt eine grenzüberschreitende Steueranalyse durchführen lassen, die Spanien, Deutschland als Wohnsitzstaat und das Land der Gesellschaft abdeckt. Wer diesen Schritt überspringt, zahlt dieselbe Steuer häufig mehr als einmal.

6. Internationale Erbschaften: Vorausplanung macht einen großen Unterschied

Wenn es um eine Erbschaft in Spanien geht, gibt es mehrere Aspekte, die selten von vornherein bedacht werden und es wert sind, frühzeitig verstanden zu werden.

• Das anzuwendende Erbrecht richtet sich nach der EU-Verordnung 650/2012, die es dem Erblasser ermöglicht, durch Testament das Recht seines Heimatlandes zu wählen. Von dieser Möglichkeit machen nur wenige Gebrauch, obwohl sie erhebliche Konsequenzen haben kann
• Die Erbschaftsteuer in Spanien (ISD, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Erbschaft- und Schenkungsteuer) wird auf den Erwerb spanischer Vermögenswerte durch den Erben erhoben, mit effektiven Steuersätzen zwischen 0 % und 34 %, je nach der autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet
• Nichtansässige Erben haben seit 2014, infolge eines Urteils des Europäischen Gerichtshofs, das Recht, das günstigste Regime der jeweiligen autonomen Gemeinschaft anzuwenden. Vielen ist dies nicht bekannt, sodass sie den staatlichen Tarif zahlen, obwohl ein deutlich niedrigerer Satz möglich wäre
• Auch die deutsche Erbschaftsteuer kann anfallen, wenn der Erblasser oder der Erbe in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist. Deutschland besteuert grundsätzlich den weltweiten Nachlass; zwischen Deutschland und Spanien besteht zwar ein bilaterales Erbschaftsteuerabkommen, das eine vollständige Doppelbesteuerung in bestimmten Konstellationen verhindert, sie aber nicht immer vollständig ausschließt. Die deutschen Freibeträge und Steuersätze nach dem ErbStG können parallel zur spanischen ISD relevant werden
• Diskrepanzen zwischen steuerlicher und grundbuchmäßiger Eigentümerschaft können entstehen, wenn Gesellschaftsstrukturen oder Trusts beteiligt sind

Die internationale Nachlassplanung lässt sich am sinnvollsten im Voraus angehen, idealerweise zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs, und nicht erst dann, wenn die verfügbaren Gestaltungsoptionen bereits eingeschränkter sind.

7. Administrative Details, die zu unnötigen Komplikationen führen können

Abschließend gibt es einige administrative Punkte, die unkompliziert zu handhaben sind, bei Vernachlässigung aber unverhältnismäßige Schwierigkeiten verursachen können.

• Die NIE in Spanien korrekt zu beantragen ist für jeden Miteigentümer unerlässlich. Die AEAT muss jede steuerpflichtige Partei identifizieren können, und wo eine NIE-Nummer fehlt, folgen in der Regel Prüfungsverfahren
• Bestellen Sie einen Fiskalvertreter in Spanien, wenn dies vorgeschrieben ist. Dies ist für Ansässige in Ländern ohne Doppelbesteuerungsabkommen oder mit eingeschränkten Klauseln zum Informationsaustausch verpflichtend
• Halten Sie Ihre Adresse bei der AEAT aktuell. Wenn sich Ihre Adresse in Deutschland ändert und dies der AEAT nicht mitgeteilt wird, werden Benachrichtigungen weiterhin an die alte Adresse gesandt, und sobald Fristen abgelaufen sind, können Entscheidungen rechtskräftig werden, ohne dass Sie die Möglichkeit hatten, darauf zu reagieren
• Überprüfen Sie Unstimmigkeiten zwischen Kataster, Grundbuch und AEAT-Unterlagen. Diese treten häufig nach Erbfällen oder Scheidungen auf, bei denen Immobilien neu zugeordnet wurden
• Gehen Sie nicht davon aus, dass die Kanzlei, die Ihren Kauf abgewickelt hat, auch die laufenden Steuerpflichten übernimmt. Die meisten Immobilienvermittler kümmern sich nicht um die laufende IRNR-Compliance

Den Überblick behalten

Für nichtansässige Eigentümer sind die jährlichen Kosten für die Erfüllung der IRNR-Pflichten in der Regel überschaubar. Größere Probleme entstehen typischerweise dann, wenn Verpflichtungen über mehrere Jahre hinweg nicht erfüllt werden, da sich Zinsen und Aufschläge anhäufen und komplexere Situationen wie ein Verkauf oder eine Erbschaft mit der Zeit schwieriger zu bewältigen werden.

Die AEAT verfügt heute über mehr Informationen zu Immobilien nichtansässiger Eigentümer als je zuvor, gespeist aus dem Kataster, dem Grundbuch, Formulardaten von Vermietungsplattformen (Formular 238), CRS/DAC2-Datenaustauschen und Erklärungen zu wirtschaftlichen Eigentümern. Wer seine Pflichten konsequent erfüllt, sorgt auf unkomplizierte Weise für eine saubere steuerliche Ausgangslage.

Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen und Fragen zu den in diesem Artikel behandelten Bereichen haben, lohnt es sich stets, eine auf Ihre individuelle Situation zugeschnittene Beratung einzuholen, insbesondere wenn ein Verkauf oder eine Erbschaft bevorsteht.

Dieser Artikel wurde mit rechtlichem Input von Salama Legal SLP erstellt, einer auf Touristenvermietungslizenzen, internationale Besteuerung und grenzüberschreitende Erbschaften für Immobilieneigentümer in Spanien spezialisierten Anwaltskanzlei.

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