Eine Wohnung wird zur Ferienwohnung
Was Vermieter von Ferienwohnungen alles beachten müssen
April 2024
Gründe in eine Immobile zu investieren gibt es genug: Sie dienen entweder als Altersvorsorge, Kapitalanlage oder als Eigenheim bzw. Feriendomizil. Immer häufiger entscheiden sich Besitzer dafür, ihre leerstehenden Räumlichkeiten übergangsweise an Touristen zu vermieten – verlockende Tagessätze versprechen schließlich eine höhere Monatsmiete. Erfahren Sie in dieser Checkliste, was Sie als Vermieter beachten müssen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
1. Die richtigen Voraussetzungen schaffen
Bevor Sie Ihre Ferienwohnung an zahlende Gäste vermieten, gibt es viele rechtliche, finanzielle und logistische Vorkehrungen, die zu treffen sind.
a. Baunutzungsverordnung
Informieren Sie sich zunächst bei den örtlichen Ämtern, wie die gültige Verordnung über die bauliche Nutzung des Grundstücks (Baunutzungsverordnung) ist. In allgemeinen Wohngebieten ist es bis jetzt beispielsweise verboten, Ferienwohnungen zu vermieten. Lassen Sie sich bestenfalls die Zulässigkeit vom Bauamt schriftlich bestätigen und verlassen Sie sich nicht nur auf mündliche Zusicherungen anderer Vermieter.
Erkundigen Sie sich außerdem, wie sich die gesetzliche Lage zu Kurzmieten äußert und ab wann es sich um eine Zweckentfremdung von Wohnraum handelt. Dies ist selbst innerhalb der einzelnen Bundesländer unterschiedlich. Besonders relevant kann es sein, wenn Sie eine Immobilie im Ausland erworben haben.
b. Gewerbeanmeldung
Anschließend stellt sich die Frage nach der Gewerbeanmeldung. Handelt es sich lediglich um eine Wohnung, die selbst genutzt wird, ist es eine reine private Vermögensverwaltung und muss selbstverständlich nicht angemeldet werden. Auch bei einer kurzzeitigen Vermietung an Touristen, um beispielsweise die Kosten des Kredites zu decken, ist noch keine gewerbliche Tätigkeit. Eine Gewerbeanmeldung wird erst dann erforderlich, wenn der Vermieter entweder über eine große Zahl an Ferienwohnungen verfügt, die Verwaltung der Immobilien an Dritte abgibt oder das Angebot auch Zusatzleistungen wie Frühstück und eine Rezeption umfasst. Wichtig ist auch hier, die örtlichen Regelungen beim Bauamt zu erfragen, da diese von Bundesland zu Bundesland anders ausfallen.
c. Abgrenzung zu Pauschalreisen
Bieten Sie keine Zusatzleistungen an, die auch auf Pauschalreisen spezialisierte Reisedienstleister in ihrem Sortiment haben. Dazu zählen unter anderem Ausflüge oder ein Verpflegungsprogramm. Denn dann hätten Sie das rechtliche Problem, dass auch auf Sie das Pauschalreiserecht angewendet werden kann. Das bedeutet, dass Sie unter anderem finanziell für anfallende Probleme haftbar gemacht werden können.
d. Versicherungen
Für Sie als Vermieter sind folgende Versicherungen empfehlenswert:
- Wohngebäudeversicherung
- Hausratversicherung
- (Grundbesitzer-)Haftpflichtversicherung
- (Vermieter-)Rechtsschutzversicherung
e. Mietvertrag und Inventarliste
Sichern Sie sich stets mit einem Mietvertrag ab, in dem alle Rechte und Pflichten sowohl des Mieters als auch des Vermieters schriftlich festgehalten sind. Erstellen Sie weiterhin eine Inventarliste aller sich in den Räumlichkeiten befindenden Gegenstände. Diese gehen Sie am Anreise- sowie am Abreisetag mit Ihren Mietern durch. Durch dieses Vorgehen bemerken Sie Diebstähle oder Schäden schneller und beide Parteien sind auf der rechtlich sicheren Seite.
2. Einen Finanzierungsplan erstellen
Es bedarf einiges an Kapital, um eine Immobilie zu erwerben, sie instand zu halten und anfallende Reparaturen durchzuführen. Viele Kaufinteressenten informieren sich daher über ein Darlehen bei der Bank. Dies kann beispielsweise in Form eines Bausparvertrags geschehen – lohnt sich allerdings nur, wenn der Kauf in ferner Zukunft geplant ist. Durch die niedrigen Zinsen kann sich ein Immobilienkredit auszahlen. Eine weitere Möglichkeit sind private Geldgeber. Es gibt viele spezialisierte Anbieter im Internet, die oftmals sogar niedrigere Zinsen als eine Bank anbieten.
Durch die Vermietung der Ferienwohnung können Sie den Kredit oder das Darlehen zurückzahlen und gleichzeitig notwendiges Geld für Reparaturen ansparen. Bei der Preisgestaltung ist es wichtig, dass Sie sich über andere Immobilien am gleichen Standort informieren. Erkundigen Sie sich, wie hoch die Mieten der anderen Räumlichkeiten sind. Beachten Sie aber, dass die Preisabwicklung von folgenden Punkten abhängig ist:
- Beliebtheit der Region
- Ausstattung der Zimmer
- Saisonale Unterschiede
3. Marketingstrategie
Beginnen Sie frühzeitig mit geeigneten Werbemaßnahmen, um Ihre Ferienwohnung publik zu machen. Versteifen Sie sich allerdings nicht nur auf ein Werbemittel. Nutzen Sie sowohl Print- als auch Online-Werbung, um Mieter für Ihre Immobilie zu finden. Eine Möglichkeit wäre es, Flyer und Visitenkarten nicht nur in Ihren Wohneinheiten zu platzieren, sondern auch bei Reisebüros auszulegen. Gleichzeitig müssen Sie Angebote im Internet schalten: und da bietet sich ein Inserat auf Holidu geradezu an.
Um den Erfolg zu vergrößern, sind Fotos unerlässlich. Diese benötigen Sie sowohl bei den Internetportalen als auch auf der eigenen Webseite, auf der Sie Ihre Ferienwohnungen detaillierter beschreiben. Zu diesen Details zählen unter anderem der Preis, die Lage und die Ausstattung. Neben einer Bildergalerie ist es außerdem sehr wichtig, einen Buchungskalender anzubieten, damit potenzielle Mieter auf einen Blick erkennen können, zu welchen Zeiten Sie bereits ausgebucht sind. Denken Sie außerdem daran, dass es in Deutschland eine Impressumspflicht gibt.
4. Klassifizierung einholen
Heben Sie sich von anderen privaten Vermietern ab, indem Sie Ihre Unterkunft beim Deutschen Tourismusverband e.V. klassifizieren lassen. Dafür ist eine Qualitätsuntersuchung notwendig, die bescheinigt, dass Sie nicht nur die einheitlichen Qualitätsstandards, sondern auch die Mindestanforderungen an Sauberkeit und Ausstattung erfüllen. Sie müssen diese Bewertung allerdings regelmäßig (alle drei Jahre) wiederholen und erneuern lassen.
5. Was müssen Sie über Ferienwohnungen im In- oder Ausland wissen?
a. Innerhalb Deutschlands eine Ferienwohnung vermieten
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommenssteuerpflicht. Die Mieteinnahmen müssen daher in der Steuererklärung in Anlage V als Mieterträge ausgewiesen werden. Um die Steuerlast zu verringern, können Vermieter von Ferienwohnungen Ausgaben, wie Renovierungen oder Nebenkosten, den Einnahmen gegenrechnen. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie hier.
b. Im Ausland eine Ferienwohnung vermieten
Ausländische Immobilien müssen Sie meist auch in Deutschland versteuern. Es gibt zwar eine gesetzliche Regelung in Form des Doppelsteuerabkommens, diese regelt jedoch nicht vollständig alle aufkommenden Belange. Nutzen Sie beispielsweise die Immobilien nur allein, müssen Sie keine zusätzlichen Steuern zahlen – weder der Kauf noch die Eigennutzung wird besteuert. Sobald Sie die Räumlichkeiten allerdings vermieten, müssen Sie zum einen das deutsche Finanzamt darüber informieren und sich zum anderen darüber informieren, inwiefern Sie auch in Deutschland abgabepflichtig sind. Eine Übersicht über die Doppelsteuerabkommen bietet das Bundesfinanzministerium.