Tipps zum Kauf einer Ferienimmobilie
Alles, was Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie wissen sollten.
Mai 2025
Der Kauf einer Ferienimmobilie ist eine Investition, der großes Potenzial innewohnt. Die Chancen auf hohe Renditen stehen gut, wenn Sie denn die richtigen Entscheidungen bezüglich verschiedener Faktoren wie der Wahl des Standortes, der Finanzierung oder der Immobilie selbst treffen. Worauf Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie achten müssen und warum eine durchdachte, sorgfältige Planung das A und O ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Weshalb möchten Sie eine Ferienwohnung kaufen?
Zunächst sollten Sie sich die Frage stellen, warum Sie den Kauf einer Immobilie anstreben. Möchten Sie maximalen Gewinn erwirtschaften? Wollen Sie die Immobilie kaufen, um diese saisonal zu vermieten und hin und wieder selbst nutzen zu können? Wie viel Zeit und finanziellen Aufwand möchten und können Sie in die Immobilie stecken?
Sich solche und ähnliche Fragen zu stellen, ist wichtig. Beispiel: Wenn Sie die Immobilie teilweise selbst nutzen möchten, legen Sie mehr Wert darauf, ob Ihnen der Standort auch persönlich gefällt. Liegt die Priorisierung klar auf dem Erwirtschaften des maximalen Profits, ist die Standortfrage eine ganz andere. Der Standort muss Ihnen persönlich in diesem Fall in keiner Weise gefallen. Dieser Artikel geht vorwiegend auf den Fall ein, dass Sie mit dem Kauf einer Immobilie hohe Gewinne generieren möchten.
Die Standortfrage
Die Lage Ihrer Immobilie ist entscheidend. Und mehrdimensional zu betrachten. Eine Investition in eine Immobilie ist eine langfristige. Bei der Frage nach der Lage sollten Sie deshalb auch überlegen, wie sich diese entwickelt. Wie ist die Lage der Immobilie aktuell zu bewerten? Und wie stellt sich die Situation in 10, 20 oder 30 Jahren dar? Handelt es sich um ein aufstrebendes Umfeld, in das investiert wird oder nimmt die Attraktivität eher ab?
Ein Beispiel ist Sylt. Wer in den 70er Jahren auf der Insel Immobilien erwarb, durfte sich über einen massiven Touristenboom freuen, der in den 90er Jahren noch einmal anzog. Heute sind die Immobilien kaum bezahlbar. Wenn Sie in solche Immobilien investieren, haben Sie natürlich (auch) einen Glücksgriff gelandet. Denn welche Region sich wie genau entwickelt, lässt sich nicht immer genau vorhersagen. Dennoch lohnt es sich für Sie, wenn Sie sich auch mit der Frage der langfristigen Entwicklung des Standorts beschäftigen.
Neben der zeitlichen Dimension ist die sogenannte Makrolage eine weitere Dimension. Welche Infrastruktur liegt vor? Wie attraktiv ist die Stadt? Gibt es einen Flughafen? Bietet die Region attraktive Ausflugsziele?
Hinzu kommt die Mikrolage. Diese ist zum Beispiel besser zu bewerten, wenn der Balkon oder die Terrasse Richtung Süden zeigen, sich in unmittelbarer Nähe ein Supermarkt befindet oder eine Bushaltestelle an der Straße steht.
Diesbezüglich auch wichtig: Wie weit wohnen Sie eigentlich von der Ferienimmobilie entfernt? Je näher Sie am Objekt wohnen, desto flexibler können Sie während des Betriebs auf Unwägbarkeiten reagieren. Hier ließen sich zahllose Situationen aufzählen, in denen es sich auszahlen würde, wenn Sie spontan eingreifen könnten, sei es nun bei ausgefallenem Reinigungspersonal oder bei Problemen bei der Schlüsselübergabe.
Wenn Sie eine Immobilie im Ausland erwerben möchten, müssen Sie sich mit den örtlichen Ämtern auseinandersetzen und weitere gesetzliche Hürden nehmen. Auf diesen Aspekt geht dieser Artikel nicht ein, da er den Rahmen sprengen würde. Hierzu finden Sie Artikel auf unserem Magazin wie zum Beispiel gesetzliche Bestimmungen für Ferienhäuser auf den Balearen.
Die Immobilie selbst
Nicht nur die Lage spielt bei der Bewertung einer Immobilie eine entscheidende Rolle, sondern auch die Immobilie und das Grundstück selbst. Je größer das Grundstück und die Immobilie, desto teurer die Anschaffung. Gleichzeitig ist hier die Qualität entscheidend. Wichtige Preiseinflüsse sind unter anderem das Baujahr, die Bausubstanz, die Energieeffizienz und die Ausstattung. Je mehr Sie für den Kauf einer Ferienimmobilie zahlen, desto mehr Geld müssen Sie für eine Übernachtung verlangen. Hier ist ein unabhängiger Gutachter nötig, der den Bauzustand der Immobilie bewerten und mögliche Sanierungsarbeiten feststellen kann.
Bei der Wahl Ihrer Immobilie sollten Sie sich auch bereits Gedanken um Ihre Zielgruppe machen. Dabei spielt sowohl die Immobilie als auch die Lage gleichermaßen eine Rolle.
Wie rentabel ist die Unterkunft?
Vorrangiges Ziel der meisten Besitzer einer Ferienimmobilie ist eine hohe Rentabilität. Um die Rentabilität vollständig durchzurechnen, müssen Sie viele Faktoren beachten. Die Gesamtkosten, die auf Sie zukommen, setzen sich dabei aus vielen mehreren Einzelpunkten zusammen.
Dazu zählen etwa die Nebenkosten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.) und die laufenden Nebenkosten wie die Grundsteuer, Versicherungen, Strom, Heizung oder Reinigung. Hinzu kommen Kosten, die bei der Vermarktung entstehen, sowie Finanzierungskosten (mögliche Zinsen, Tilgung). Demgegenüber stehen vornehmlich die Mieteinnahmen, aber auch steuerliche Vorteile, etwa aus Abschreibungen. Während Sie die Kosten relativ leicht kalkulieren können, sieht es bei den Mieteinnahmen etwas schwieriger aus. Hier gilt es, mit realistischen Schätzungen bezüglich Preisen und Auslastungsquoten zu arbeiten. Orientieren Sie sich dazu an den Daten des jeweiligen Standortes.
Es können auch Kosten auftreten, die Sie gar nicht einkalkuliert haben. Womöglich fallen Sanierungskosten doch deutlich höher aus als geplant. Vielleicht verschieben sich Sanierungsarbeiten an der Immobilie nach hinten, weil schlechtes Wetter einen Strich durch die Rechnung macht. Es könnte auch sein, dass Sie gleich in Rechtsstreitigkeiten mit einem Ihrer ersten Mieter geraten. Sie sollten auf jeden Fall stets mit unerwarteten Rückschlägen rechnen und vor dem Kauf einer Ferienimmobilie nicht zu knapp kalkulieren.
Was sagen die Ämter zum Betrieb einer Ferienimmobilie?
Vorsicht: Vergewissern Sie sich vor dem Kauf der Immobilie, ob Sie diese überhaupt kurzfristig als Ferienwohnung vermieten dürfen. Hier sei vor allem das Zweckentfremdungsverbot (ZwEWG) genannt, das Ihnen Ihr Vorhaben verbauen könnte. Wenn Sie Wohnraum erwerben, drängen einige Städte und Regionen darauf, dass Sie diese langfristig vermieten oder selbst als dauerhaften Wohnsitz nutzen. Ziel des ZwEWG ist es, der Bevölkerung ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das ZwEWG gilt vor allem in Städten. Sie sollten keinesfalls versuchen, dieses illegal zu umgehen. Die Strafen sind hoch und können Bußgelder von regional bis zu 500.000 Euro nach sich ziehen. Ob Ihre in Betracht kommende Immobilie davon betroffen ist, sollten Sie vor dem Kauf dringend klären.
Zeitlicher Aufwand
Vor dem Kauf sollten Sie den zeitlichen Aufwand berücksichtigen, den der Betrieb einer Ferienunterkunft mit sich bringt. Sie können natürlich viele Aufgaben auslagern, wie etwa die Verwaltung oder die Reinigung. Das kostet allerdings Geld, das Sie später bei den laufenden Kosten einkalkulieren müssen und Ihre Rendite mindert. Gerade der Kauf und die Inbetriebnahme der Immobilie sind aufwändig. Anders als der Kauf einer Aktie, um es salopp zu formulieren, sind der Kauf und der Betrieb einer Ferienimmobilie nicht nebenbei erledigt. Der Kauf einer Immobilie zum Zwecke der kurzfristigen Vermietung sollte also gut durchdacht und geplant sein.
Ein Blick in die Zukunft
Nicht selten streben Besitzer einer Ferienimmobilie in ferner Zukunft die Umwandlung der Unterkunft in eine reguläre Wohnung an. Ziel ist es dann oft, die Unterkunft in einen Alterswohnsitz umzuändern und dort dann dauerhaft zu leben. Falls Sie ein solches Interesse hegen, sollten Sie die rechtlichen Bedingungen vor dem Kauf prüfen. Ist Ihre Ferienimmobilie etwa Teil einer Ferienanlage, ist die Umnutzung in der Regel nicht möglich. Informieren Sie sich am besten beim zuständigen Amt.