Verbot von Ferienhaus-Vermietungen in Barcelona: Auswirkungen auf die Gastgeber
Erfahren Sie hier, was das für Gastgeber bedeuetet.
Mai 2025
Jaume Collboni, Bürgermeister Barcelonas, kündigte die Streichung von 10.000 Ferienwohnungen an. Das ist eine Antwort auf die zunehmende Wohnungsknappheit und die steigenden Mieten in Barcelona. Die freiwerdenden Wohnungen sollen ab 2029 der langfristigen Miete und dem Verkäufermarkt zur Verfügung stehen.
Die Situation auf Barcelonas Wohnungsmarkt
Barcelonas Bewohner kämpfen mit dem Massentourismus. Während er einerseits für sprudelnde Einnahmen sorgt, wird er andererseits für den mangelnden Wohnraum und die steigenden Mieten verantwortlich gemacht. Was passiert mit den Mieten in Barcelona? Nach Aussagen Collboni stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien um 40 %, die Mietpreise gar um 68 %. Etwa 6.000 Ferienwohnungen werden angeblich illegal betrieben. Um der Lage Herr zu werden, sorgte Collboni per Dekret dafür, dass keine weiteren Lizenzen für kurzfristige Vermietungen ausgestellt und aktuelle Lizenzen nicht verlängert werden. Betroffen sind davon vor allem Wohnungen, die über Ferienvermietungsportalen wie Airbnb und Co. angeboten werden.
Kritik seitens der Touristenverbände, Freude bei Hoteliers
Der Tourismus ist in Barcelona ein wichtiger Wirtschaftszweig, von dem auch Privatleute profitieren. Mit Ferienwohnungen stocken Eigentümer ihre Rente auf oder verdienen sich zum eigentlichen Job etwas hinzu. Durch die Streichung der Lizenzen und den daraus folgenden Wegfall der Ferienwohnungen können womöglich weniger Touristen den Weg nach Barcelona finden. Folge: weniger Einnahmen auch in anderen Bereichen wie der Gastronomie. Hotels hingegen profitieren von den Maßnahmen. Die Nachfrage nach Schlafmöglichkeiten seitens der Touristen dürfte kaum sinken. Prognosen sehen vielmehr eine Steigerung der Nachfrage voraus. Das Angebot freier Betten, insbesondere in innenstadtnahen Bereichen sinkt aber auf jeden Fall. Entsprechend können Hoteliers, Herbergen und andere lizenzierte Anbieter höhere Preise verlangen.
Verlagerung auf Randgebiete
Bereits Collbonis Amtsvorgängerin Ada Colau reagierte auf die zunehmende Wohnungsknappheit. Sie sorgte während ihrer Amtszeit für einen Genehmigungsstopp neuer Hotels in den innenstadtnahen Bezirken Barcelonas. Allerdings nur dort. Für Randbezirke gilt dieser Stopp nicht. Möglicherweise lockt das Verbot neue Investoren an, die jetzt in die weniger attraktiven Außengebiete investieren wollen. Collboni erwägt außerdem, den Genehmigungsstopp zu lockern. Was das genau bedeutet, steht jedoch noch nicht fest. Eigentümer von Ferienwohnungen müssen sich auf jeden Fall auf eine neue Situation einstellen und den weiteren Verlauf genau beobachten. Auch deshalb, weil das zuständige Verfassungsgericht in dieser Sache noch nicht endgültig entschieden hat. Was bedeutet für Sie als Eigentümer das Verbot von Ferienvermietungen in Barcelona?
Die Situation bis Ende 2028
Bis zum Ablauf Ihrer Lizenz dürfen Sie Ihre Ferienwohnung oder ihr Ferienhaus als Gastgeber in Barcelona weiterführen. Da die Lizenzen für die Stadt bindend sind, ist es sehr unwahrscheinlich, dass sie vor dem Ablauf für nichtig erklärt werden. Dafür sind die rechtlichen Hürden zu hoch. Die rechtlichen Unsicherheiten sorgen gleichfalls für Probleme. Wie geht es für die Vermieter weiter? Lieber abwarten, ob die Stadt die Maßnahmen tatsächlich umsetzt und die Immobilie weiterhin als Ferienhaus inserieren, direkt verkaufen oder vielleicht doch besser vermieten? Ein Patentrezept gibt es leider nicht.
Darauf sollten Sie in den nächsten Jahren achten
Wenn Sie im Besitz einer Ferienwohnung in der katalanischen Hauptstadt sind, sollten Sie entweder jetzt handeln oder zumindest den Gesetzgebungsprozess genau beobachten. Ob die Änderungen in dieser Form mit den spanischen Gesetzen in Einklang gebracht werden können, ist noch nicht ganz klar. Gegenparteien versuchen weiterhin, gegen das Verbot anzugehen. Grundsätzlich gilt es allerdings eher als wahrscheinlich, dass Sie damit rechnen müssen, Ihre Ferienunterkunft ab 2029 nicht mehr vermieten zu können – vorbereiten sollten Sie sich auf jeden Fall. Dennoch besteht für Sie weiterhin die Chance, dass der Plan der aktuellen Regierung nicht umgesetzt werden kann. Das liegt unter anderem daran, dass in Barcelona 2027 neue Kommunalwahlen stattfinden. Mit einer neuen Partei an der Spitze erhöhen sich die Chancen eines Umdenkens. Wie Sie sehen, gibt es noch einige Unsicherheiten, die möglicherweise in den nächsten Monaten geklärt werden können. Ebenso besteht allerdings die Chance, dass sich der gesamte Prozess noch einige Jahre, auch über 2029 hinaus, hinzieht.
Das können Sie jetzt tun
Die Unsicherheiten übertragen sich auch auf die Besitzer der Ferienwohnungen. Welche Schritte Sie jetzt unternehmen sollten, ist aber ebenfalls nicht ganz klar. Eine Empfehlung fällt schwer, zumal von Fall zu Fall unterschiedliche Vorgehensweisen geeignet erscheinen. Es kann sinnvoll sein, den Verlauf abzuwarten und auf ein Umschwenken zu hoffen. Andererseits sind die Immobilienpreise in Barcelona in den letzten Jahren stetig gestiegen. Ein Verkauf kann also ebenfalls lukrativ sein. Wie sich die Preise in den nächsten Jahren entwickeln, ist aufgrund der neuesten Entwicklungen nur schwer vorherzusagen.
Das können Sie nach Ablauf der Lizenz noch tun
Noch haben Sie einige Jahre Zeit, sich auf den Worst Case vorzubereiten. Sobald Sie jedoch keine Lizenz mehr besitzen, bleiben Ihnen im Grunde nur noch zwei Möglichkeiten.
Vermieten
Als Eigentümer einer Wohnung können Sie diese regulär vermieten. Dann müssen Sie jedoch mit Umsatzeinbußen rechnen, auch wenn die Mieten in Barcelona durchaus hoch sind. Ob sich eine langfristige Vermietung für Sie lohnt, hängt von verschiedenen Bedingungen ab – vor allem davon, ob Sie laufende Kredite mit einer Langzeitvermietung decken können. Anstatt die Wohnung auf einer Ferienvermietungswebsite zu inserieren, können Sie dann auf ein Portal für Langzeitvermietungen wechseln.
Verkaufen
Der Verkauf der Wohnung ist ebenfalls in erster Linie eine Entscheidung, die Sie auf wirtschaftlicher Basis treffen sollten. Ob das sinnvoll ist, ist allerdings ebenfalls von Fall zu Fall unterschiedlich. Eine Reinvestition in andere Regionen des Landes erscheint durchaus lukrativ. Ob andere spanische Städte touristisch von der Entscheidung Barcelonas profitieren können, muss sich allerdings noch zeigen.
So unsicher ist die Situation vor Ort
Dem Tourismusverband „Apartur“ zufolge machen die betroffenen Ferienwohnungen 0,77 % aller Wohnungen in Barcelona aus. Zu wenig, um die Wohnungssituation vor Ort zu verbessern. Durch die kurzfristig vermieteten Ferienwohnungen nähme die Stadt allerdings knapp 350 Millionen Euro Steuern ein und seien Grund für etwa 5.000 Arbeitsplätze.
Allerdings handelt es sich nur um eine von verschiedenen Maßnahmen. So koppelte die Regierung 2018 die Genehmigung von Neubauten an die Vorgabe, 30 % davon in Sozialwohnungen zu stecken. Das funktionierte allerdings nur mäßig, weshalb die Regelung bereits gelockert wurde. Während die Investoren die vergünstigten Sozialwohnungen zuvor noch in demselben Wohnkomplex wie die „regulären“ Wohnungen einplanen mussten, dürfen sie die Sozialwohnungen mittlerweile separat bauen. Das Beispiel zeigt, dass sich die Situation auch für Eigentümer von Ferienwohnungen schnell ändern kann.
Schwierige Entscheidungen
Sind Sie als Eigentümer von den Regelungen betroffen, stehen Ihnen entsprechend unsichere Zeiten und schwierige Entscheidungen bevor. Wie erwähnt, finden 2027 Neuwahlen statt. Auch das Beispiel mit den Sozialwohnungen zeigt, dass die aktuelle Regierung durchaus Lockerungen vornimmt, wenn die gewünschten Effekte ausbleiben. Ob es allerdings zu Lockerungen kommt oder aber zu weiteren, noch schärferen Maßnahmen, kann Ihnen wohl niemand sagen. Auch nicht, ob sich Lockerungen oder mögliche Kompromisse auf Ihre persönliche Situation auswirken. Es ist deshalb äußerst ratsam, sich mit örtlichen Touristenverbänden auszutauschen und ihnen Ihre persönliche Situation zu erläutern. So stellen Sie sicher, dass Sie keine wichtigen Informationen verpassen und Sie können die für Sie hoffentlich richtigen Entscheidungen treffen.