Neue Gesetze für Ferienunterkünfte in Frankreich 2026
Registrierung, Steuern & DPE: alles, was Ferienhausbesitzer wissen müssen
August 2026
Als Eigentümer eines Ferienhauses sind Sie 2026 von mehreren regulatorischen Änderungen betroffen, die sich aus der Loi Le Meur zur Registrierungspflicht ergeben – insbesondere von der verpflichtenden Registrierung Ihrer Unterkunft. Außerdem gilt: Eine Website für Ferienhäsuer und andere Buchungsplattformen müssen den Rathäusern künftig mehr Informationen übermitteln, und die DPE-Berechnung wird angepasst.
Zu den wichtigsten Neuerungen 2026 bei der Besteuerung von LMNP (locations meublées non professionnelles – nicht gewerbliche möblierte Vermietung) zählen geringere Umsatzgrenzen und Pauschalen sowie der Wegfall eines Steuervorteils bei Veräußerungsgewinnen.
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Verpflichtende Registrierung von Ferienunterkünften
Das nationale Registrierungsverfahren für möblierte Ferienunterkünfte in 2026 (meublés de tourisme) wird ab Mai verpflichtend. Bis dahin erfolgt die Meldung von möblierten Ferienunterkünften und „chambres d’hôtes“ (Gästezimmer) bei der zuständigen Gemeinde – entweder mit Cerfa-Formularen (Nr. 14004 und Nr. 13566) oder über ein kommunales Online-Portal.
Ab Mai 2026 muss das nationale Online-Portal für Ferienvermietung in Frankreich genutzt werden, um eine einheitliche Registrierungsnummer, die NER, zu erhalten. Diese Zentralisierung entlastet die Kommunen und vereinfacht die Abläufe für Eigentümer. Zur Identifizierung von Vermietern und Objekten werden mehrere Nachweise verlangt.
Diese Identifikationsnummer ist erforderlich, wenn Sie Ihre Unterkunft auf einem Buchungsportal wie Holidu veröffentlichen möchten. Jede nicht regelkonforme Anzeige kann von einem Ferienwohnungen-Portal abgelehnt werden – und im Extremfall kann auch Ihr Konto gelöscht werden.
Zentralisierung der Aktivitätsdaten von Ferienwohnungsportalen
Der Staat hat eine eigene Anwendung geschaffen („API meublés“), um die Informationen zu bündeln, die von Vermittlern für die Vermietung möblierter Unterkünfte (IDM) bereitgestellt werden. Diese Daten können dann von Gemeinden und interkommunalen Einrichtungen (EPCI) eingesehen werden.
Eine Gemeinde oder ein EPCI kann für ihr Gebiet auf die von den IDM bereitgestellten Aktivitätsdaten zugreifen. Möblierte Ferienunterkünfte werden über ihre Registrierungsnummer identifiziert. Zu den übermittelten Informationen gehören unter anderem:
- die Adresse der vermieteten Unterkünfte;
- die URL der Inserate;
- die Anzahl der Vermietungstage.
Dank der API meublés können Gemeinden und EPCI die vom Eigentümer für eine bestimmte Unterkunft gemeldeten Aktivitätsdaten mit den Angaben der IDM abgleichen. Das ist ein Weg, um Verstöße aufzudecken.
Für Eigentümer lohnt es sich daher, ihre Ferienvermietung konsequent im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben zu betreiben – z.B. mit Blick auf die Begrenzung der Vermietungstage, die Zahlung von Steuern und Abgaben sowie die Angabe der NER in Inseraten.
Steuerliche Änderungen durch die Loi Le Meur
Senkung der Grenzen und Pauschalen im Micro-BIC
Die Regeln zur Besteuerung des Umsatzes wurden 2025 geändert und gelten für die Steuererklärung, die 2026 für die Einnahmen des Vorjahres abgegeben wird. Die Umsatzgrenzen und Pauschalen im Micro-BIC für möblierte Ferienunterkünfte werden 2026 deutlich reduziert.
Für eine nicht klassifizierte möblierte Ferienunterkunft liegt die Micro-BIC-Umsatzgrenze bei 15 000€, mit einer Pauschale von 30%. Vor 2025 lag die Grenze bei 77 700€ und die Pauschale bei 50%.
Bei klassifizierten möblierten Ferienunterkünften, etwa „chambres d’hôtes“, liegt die Micro-BIC-Grenze bei 77 700€ (188 700€ im Jahr 2024) und die Pauschale beträgt 50% (statt 71%).
Wird die Micro-BIC-Grenze überschritten, wechseln Eigentümer automatisch in die Regelbesteuerung (régime réel). Dann können sie statt der Pauschale alle tatsächlichen Kosten von den Mieteinnahmen abziehen. Dazu zählen u.a. Abschreibung, Arbeiten, Darlehenszinsen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Versicherungen usw.
Wegfall des Steuervorteils bei Veräußerungsgewinnen im LMNP
Vor 2026 wurden die abgesetzten Abschreibungen bei der Berechnung der Steuer auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf nicht wieder hinzugerechnet. Seit dem 1. Januar 2026 ist dieser Vorteil gestrichen. Logischerweise steigen dadurch die Veräußerungsgewinne bei LMNP, was beim Verkauf zu einer höheren Steuerlast führt.
Änderung der DPE-Berechnung
Der Energieausweis (DPE) enthält ein Energielabel, das auf Primärenergie basiert und den Umrechnungsfaktor für Strom berücksichtigt. Dieser Faktor gibt an, wie viel Primärenergie zur Erzeugung von 1 kWh Strom notwendig ist.
Mit der neuen DPE-Berechnung ab Januar 2026 in Frankreich sinkt der Umrechnungsfaktor für Strom von 2,3 auf 1,9. Für alle Wohnungen, die Strom nutzen, verringert sich dadurch der Primärenergieverbrauch, was den DPE verbessern kann.
Derzeit sind möblierte Ferienunterkünfte – abgesehen von Ausnahmen – nicht von der Pflicht zu einem DPE betroffen. Vorgesehen ist jedoch, dass ab 2034 nur noch saisonale Vermietungen mit einem DPE von „D“ oder besser vermietet werden dürfen. Wenn Sie allerdings eine Unterkunft als Ferienunterkunft vermieten möchten und dafür eine zwingende Nutzungsänderung beantragen müssen, ist bereits ein DPE von „A“ bis „E“ erforderlich.
Änderungen einzelner regionaler Regelungen
Mehrere Kommunen haben beschlossen, ab 2026 eigene Einschränkungen einzuführen, wie es das Gesetz erlaubt. In Bordeaux sinkt die zulässige Anzahl an Vermietungstagen pro Jahr von 120 auf 90 – gültig ab dem 1. Januar 2026. Diese 2025 beschlossene Maßnahme soll kurzfristige touristische Vermietungen begrenzen und dem Wohnraummangel entgegenwirken. Lyon hat dieselbe Entscheidung getroffen, ebenfalls mit Wirkung zum 1. Januar 2026.
In Nizza ist das Quotenverfahren vorübergehend vom 1. Februar bis 30. April 2026 ausgesetzt, bis der Conseil d’État entschieden hat. Hintergrund ist eine Klage von Verbänden, die die Interessen von Vermietungsprofis für möblierte Touristenunterkünfte vertreten. Sie richtet sich gegen die Nutzungsänderungsregelung der Stadt Nizza, die im Dezember 2025 verabschiedet wurde. Ein Eilrichter hat die neue Regelung zu den Bedingungen für die Erteilung von Nutzungsänderungsgenehmigungen für Wohnräume in vier Stadtteilen Nizzas vorläufig ausgesetzt.
Jetzt, da Sie die regulatorischen und steuerlichen Neuerungen rund um Ferienunterkünfte kennen, können Sie entscheiden, wie Sie Ihr Objekt am besten steuern. Simulieren Sie – basierend auf Ihrem aktuellen und erwarteten Umsatz – die steuerlichen Auswirkungen der Loi Le Meur. Prüfen Sie auch Ihre Preisstrategie und vergessen Sie nicht, Ihr Inserat auf einem Ferienwohnungen-Portal bzw. auf Websites wie Holidu zu aktualisieren und die Registrierungsnummer Ihrer Unterkunft zu ergänzen.