Certificazione Unica für italienische Ferienhaus-Vermieter:
Was das ist und wer davon betroffen ist
April 2026
Die „Certificazione Unica“ (deutsch: „Einheitliche Bescheinigung“.) ist ein italienisches Steuerdokument. Die „CU“ gibt es bereits seit 2015 und ist seit 2024 durch eine Änderung des Haushaltsgesetzes auch für kurzzeitige Ferienvermietungen relevant. Welche Auswirkungen die Gesetzesänderungen haben und ob auch Sie davon betroffen sind, erfahren Sie in diesem Ratgeberartikel.
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Was ist die CU?
Die CU ist ein Formular, das die Einkünfte von Personen zusammenfasst. Diese Einkünfte können Arbeitseinkommen sein, Einkünfte aus Renten oder Sozialleistungen. Seit 2024 zählen dazu auch jene, die die entsprechende Person aus kurzzeitigen Ferienvermietungen erzielt. Die relevanten Einkommen werden mit einem Prozentsatz von 21 % besteuert, dem sogenannten „cedolare secca“.
Es ist möglich, dass eine Person mehrere CUs erhält. So erhalten Sie (oder eine beliebige Person) eine CU zum Beispiel vom Arbeitgeber (bei mehreren Arbeitgebern im Jahr jeweils eine vom jeweiligen Arbeitgeber) oder von der Rentenversicherung. Dies geschieht natürlich nur, wenn Sie in Italien arbeiten oder in Italien eine Rente beziehen. Im Falle Ihres Ferienvermietungsgeschäfts erhalten Sie die CU von den Plattformen, über die Sie die Ferienunterkünfte vermieten.
Wer muss die „cedolare secca” abführen?
Sind Sie Eigentümer einer oder mehrerer Ferienwohnungen, die sich in Italien befinden, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass Sie die Steuerabgaben leisten müssen.
Die „cedolare secca” müssen Sie dann abführen, wenn folgende zwei Kriterien auf Sie zutreffen:
- Sie sind Eigentümer von weniger als fünf Unterkünften, die Sie kurzzeitig vermieten
- Sie sind nicht umsatzsteuerlich registriert (Sie haben bezüglich Ihres Ferienvermietungsgeschäfts keine EU-USt-IdNr)
Eine kurzzeitige Ferienvermietung liegt dann vor, wenn Sie Ihre Ferienunterkunft für höchstens 30 Tage vermieten. Die Steuerbehörden gehen in dem Fall davon aus, dass Sie Ihre Ferienunterkünfte nicht-gewerblich vermieten.
Die Steuern werden an die italienische Steuerbehörde, die „Agenzia delle Entrate”, abgeführt.
Auf welche Einkünfte werden die Steuerregelungen angewendet?
Die 21 % Steuern zahlen Sie auf den Endpreis, den der Gast zahlt. Das heißt, Sie zahlen die Steuer auf die Miete selbst, auf die Reinigungsgebühren und auf sonstige Zusatzleistungen, die Sie als Gastgeber anbieten. Somit können Gastgeber nicht „tricksen“, indem sie zum Beispiel die eigentliche Miete senken und dafür Serviceleistungen verteuern. Die einzige Ausnahme bildet die Touristensteuer: Auf diese müssen Gastgeber keine „cedolare secca” zahlen.
Wann erhalten Sie die CU?
Die CU erhalten Sie spätestens am 16. März jeden Jahres. Das war im Jahr 2025 das erste Mal der Fall. Dabei werden alle Einnahmen, die Sie auf einer Plattform erzielt und auf die Sie im Jahr 2024 Steuern abgeführt haben, zusammengefasst.
Warum Sie die CU von Holidu erhalten
Ferienhausportale wie Holidu sind dazu verpflichtet, die Steuern für nicht-gewerbliche Vermieter direkt abzuführen. Holidu stellt Ihnen die CU fristgerecht auf Ihrem Gastgeberkonto zur Verfügung.
So erhalten Sie Ihre CU
- Melden Sie sich mit Ihren Anmeldedaten auf Ihrem Gastgeberkonto an.
- Unter dem Menüpunkt „Ihre Berichte & Zertifikate“ finden Sie die CU.
- Mit einem Klick auf „Download“ laden Sie Ihre CU für das ausgewählte Jahr herunter.
Warum Sie unter Umständen keine CU erhalten
- Die CU wird nur dann erstellt, wenn Sie Steuern gezahlt haben. Wenn Sie über Holidu keine Buchungen erhalten haben, wird der Bericht entsprechend nicht erstellt.
- Falls Holidu Steuern einbehalten hat, die CU aber trotzdem nicht vorliegt, fehlt möglicherweise der sogenannte „Codice Fiscale“. Die italienische Steuernummer wird benötigt, um die Daten an die italienische Steuerbehörde zu übermitteln. In diesem Fall sollten Sie die Steuernummer dringend nachreichen.
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Wie Holidu die Steuern abführt
Sie erhalten als Gastgeber von Holidu nur die CU. Im Grunde bescheinigt Ihnen das Ferienhausportal damit, dass Sie die Steuern bezahlt haben. Holidu selbst füllt zwei Formulare für Sie aus, und zwar:
- das Formular F-24. Das Formular muss monatlich ausgefüllt und an die Behörden weitergeleitet werden. Entsprechend werden die Steuern auch monatlich abgeführt.
- Das Modello 770. Dieses Formular ist gewissermaßen das Äquivalent zur CU, das allerdings nicht Sie als Gastgeber bekommen, sondern die italienische Steuerbehörde „Agenzia delle Entrate”. Die Übermittlung des Formulars erfolgt spätestens am 31. Oktober.
Was passiert, wenn Sie gewerblich Ferienunterkünfte vermieten?
Sollten Sie fünf Ferienunterkünfte oder mehr vermieten oder eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer besitzen, betreiben Sie im Sinne des italienischen Rechts eine gewerbliche Ferienvermietung. Sollte sich der Status ändern, müssen Sie dies den jeweiligen Plattformen für Ferienvermietungen melden. Um eine Aktualisierung vorzunehmen, melden Sie sich beim Anbieter der jeweiligen Plattform.
Grundbuchnummer als wichtige Voraussetzungen für die CU
Die Grundbuchnummer, die auch als Katasterreferenz bekannt ist, wird zur Erstellung der CU dringend benötigt. Sie dient dazu, Immobilien, Grundstücke und die entsprechenden Eigentumsverhältnisse eindeutig zuzuordnen. Wenn Sie eine Ferienwohnung auf einem Ferienhausportal wie Holidu nicht-gewerblich vermieten möchten, sollten Sie die Angaben also möglichst sofort bereitstellen, um Komplikationen zu vermeiden.
Die Grundbuchnummer setzt sich wie folgt zusammen:
- Codice Comune (Gemeindecode)
- Sezione (Sektion, falls vorhanden)
- Foglio (Kartenauszug)
- Particella (Parzelle/Grundstück)
- Subalterno (Untergeordnete Einheit, falls vorhanden)
Die Aufteilung ist wichtig, um die Nummern korrekt in die vorgesehenen Felder einzutragen. Dabei müssen die Nummern „Codice Comune“, „Foglio“ und „Particella“ zwingend vorhanden sein. Die anderen beiden Nummern können unter Umständen fehlen und werden dann einfach weggelassen.
Zur Eingabe melden Sie sich wie gewohnt auf Ihrem Gastgeberkonto an und wählen die entsprechende Immobilie aus. Klicken Sie unter dem Abschnitt „Konfiguration“ auf „Allgemeine Informationen“, dann auf „Bearbeiten“ neben dem Abschnitt „Informationen zur Unterkunft“.
Die Grundbuchnummer finden Sie hier:
- Auf der Eigentumsurkunde der jeweiligen Immobilie
- Auf der Internetseite der „Agenzia delle Entrate”, also der italienischen Steuerbehörde, unter folgendem Link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/
- Bei einem zuständigen Katasteramt
- Auf Ihrer CIN-Bescheinigung
Wichtige Hinweise
- Die CIN ist für die Ausstellung der CU nicht ausreichend. Ferienhausportale benötigen die Grundbuchnummer zwingend, um die CU ausstellen zu können.
- Wenn Holidu Sie trotz einer bereits getätigten Angabe der Grundbuchnummer anschreibt, ist die Nummer vermutlich falsch oder ungültig. In dem Fall sollten Sie die Angabe noch einmal überprüfen oder Holidu im Zweifel direkt kontaktieren.
- Überprüfen Sie Ihre Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit, damit der Vorgang reibungslos ablaufen kann.
- Geben Sie die Grundbuchnummer frühzeitig an, damit die CU erstellt werden kann. Die Fristen liegen in der Regel im Februar.
Wenn Sie mehr über die Grundbuchnummer erfahren möchten, finden Sie weitere Informationen unter folgendem Link:
Kein Gastgeberkonto mehr?
Wenn Sie – aus welchen Gründen auch immer – kein Gastgeberkonto mehr haben, aber auf eine CU zurückgreifen möchten, wenden Sie sich einfach an Holidu. Auch wenn die Daten möglicherweise fehlerhaft sind oder Sie weitere Fragen haben, steht Ihnen Holidu Rede und Antwort.
Was machen Betreiber einer eigenen Website für Ferienvermietungen?
Sind Sie Betreiber einer eigenen Portals für Ferienvermietung oder vermieten Ihre Ferienunterkünfte anderweitig auf eigene Faust, müssen Sie die Einkünfte selbstständig bei der italienischen Steuerbehörde versteuern. Das geschieht zum Beispiel über eine vierteljährliche Steuervorauszahlung oder mittels der jährlichen stattfindenden Steuererklärung. Wenn Sie beide Formen der Vermietung nutzen, erhalten Sie entsprechend eine CU der Plattform und müssen zusätzlich die über private Vermittlungskanäle eingenommenen Einkünfte versteuern.