EU-Gebäuderichtlinie: Energie-Pflichten für Vermieter bis 2030

April 2026

Die Europäische Union treibt die Senkung des Energieverbrauchs und der Emissionen im Gebäudesektor immer stärker voran. Dabei geht es nicht nur um Umweltschutz. Gleichzeitig soll der deutliche Kostenanstieg abgefedert werden, der durch den hohen Energiebedarf älterer Gebäude – und insgesamt des Bausektors – entsteht: Seriösen Quellen zufolge entfallen 40% des Energiebedarfs in Europa auf Gebäude. 

Aus diesem Grund wurde die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive – Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) überarbeitet, um die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. 

Wenn Sie Gastgeber sind, finden Sie hier die wichtigsten Neuerungen, die Sie beachten sollten, um eine Ferienwohnung vermieten zu können – von Wärmedämmung bis hin zu einer rechtskonformen Energiezertifizierung.

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Die wichtigsten Leitlinien der neuen EPBD

Die EPBD-Richtlinie ist 2024 in Kraft getreten und muss von Italien bis Mai 2026 umgesetzt werden. In der Folge werden zügig neue Regeln eingeführt, die im gesamten Staatsgebiet gelten. Das Ziel ist klar definiert: Bis 2050 sollen alle Gebäude in Europa Emissionen nahezu auf null senken. Um dieses ambitionierte – aber erreichbare – Ziel zu schaffen, wurden für die kommenden Jahre Zwischenschritte festgelegt.

Die erste Frist ist 2030: Alle Neubauten, die ab diesem Zeitpunkt errichtet werden, müssen nahezu emissionsfrei sein. Eigentümer von energetisch wenig effizienten Immobilien sind hingegen verpflichtet, Verbesserungen umzusetzen. Bis 2033 muss ein Teil der am schlechtesten abschneidenden Gebäude eine umfassende energetische Sanierung durchlaufen. Werden die erforderlichen Maßnahmen nicht umgesetzt, drohen Nutzungsbeschränkungen und Sanktionen.

Was passiert bei Nichteinhaltung der Richtlinie?

Wie bereits erwähnt, werden diejenigen sanktioniert, die die neue Richtlinie nicht einhalten – Gastgeber eingeschlossen. Darüber hinaus können Betreiber von nicht konformen Ferienunterkünften weitere Nachteile erleiden. Zu den wichtigsten Folgen zählen:

• Verhängung von Sanktionen und Verboten: Neben Bußgeldern werden Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz möglicherweise nicht mehr als vermietbar eingestuft.
• Wertverlust der Immobilie: Ob Verkauf oder Vermietung – der Wert der Immobilie kann spürbar sinken.
• Geringere Wettbewerbsfähigkeit: Reisende, die nach Ferienunterkünften suchen, entscheiden sich eher für ein modernes, komfortables und nachhaltiges Objekt; weniger effiziente Unterkünfte geraten ins Hintertreffen. Die “Green Homes”-Vorgaben einzuhalten heißt auch, eine Ferienunterkunft erfolgreicher zu vermarkten – etwa, wenn Sie eine Ferienwohnung inserieren möchten.
• Kein Zugang zu bestimmten steuerlichen Vergünstigungen und Förderungen: Wer die gesetzlich festgelegten Fristen nicht einhält, riskiert, von verschiedenen Anreizen ausgeschlossen zu werden.

Vorteile für alle, die frühzeitig umstellen

Gerade bei Ferienhäusern sind die Vorteile einer energetischen Sanierung vielfältig:

• Niedrigere Rechnungen: Viele Gastgeber möchten Kosten senken, vor allem indem sie zu Hause Strom sparen. Mit modernen Lösungen, etwa Anlagen zum Energiesparen wie einer Photovoltaiklösung, lassen sich Energiekosten deutlich reduzieren – und Sie profitieren von sauberer Energie zu Hause. Das führt zu spürbar weniger laufenden Kosten und zu mehr Zufriedenheit bei Ihren Gästen.
• Wertsteigerung: Eine effiziente, regelkonforme Ferienimmobilie gewinnt oft langfristig an Wert. Wenn Sie verkaufen müssen, gelingt das in der Regel schneller – und die Chancen steigen, den gewünschten Preis zu erzielen.
• Mehr Buchungen: Immer mehr Gäste achten gezielt auf “grüne” Unterkünfte. Wenn Sie in Ihrem Inserat auf einem Ferienwohnungen-Portal die nachhaltigen Merkmale Ihres Objekts hervorheben, können Sie eine größere Zielgruppe ansprechen und sogar den durchschnittlichen Übernachtungspreis erhöhen.
• Image: Eine “eco-friendly” Unterkunft ist ein klarer Pluspunkt. Das ist keine Modeerscheinung, sondern ein gefragtes Qualitätsmerkmal, das Sie auch über eine Website für Ferienhaus-Vermietung professionell darstellen können.

Steuerliche Vorteile und Förderungen

Um energetische Sanierungen zu fördern und Ihre Unterkunft umweltfreundlicher zu machen, gibt es in Deutschland verschiedene Programme und steuerliche Möglichkeiten, die – je nach Ausgestaltung und Einzelfall – auch für vermietete Immobilien wie Ferienwohnungen oder Ferienhäuser in Frage kommen (und nicht nur für selbstgenutzte Wohnsitze). Zu den wichtigsten zählen:

• KfW-Förderprogramme für energetische Sanierung und Effizienz (Kredit/Zuschuss, je nach Programmstand): Über die KfW können energetische Maßnahmen (z.B. Dämmung, Fenstertausch, Heizungstausch, Gesamtmaßnahmen zum Effizienzhaus) gefördert werden. Ob und in welchem Umfang vermietete Ferienobjekte förderfähig sind, hängt vom jeweiligen Programm und den technischen Voraussetzungen ab.
• BAFA-Förderung für Heizungsoptimierung und erneuerbare Wärmeerzeuger (je nach Richtlinie): Für bestimmte Maßnahmen an Heizungsanlagen (z.B. Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie oder Optimierungen) gibt es Förderungen über das BAFA. Auch hier gilt: Die konkrete Förderfähigkeit richtet sich nach den aktuellen Bedingungen und dem Nutzungs-/Vermietungsmodell.
• Steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten bei Vermietung: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können viele Ausgaben rund um energetische Verbesserungen grundsätzlich als Werbungskosten geltend gemacht werden – entweder sofort (Erhaltungsaufwand, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind) oder über die Abschreibung (bei Herstellungsaufwand). Das kann gerade bei Ferienhäusern ein wichtiger Hebel sein, um Investitionen wirtschaftlich sinnvoller zu machen.
• Regionale und kommunale Förderprogramme (Bundesländer/Städte/Landkreise): Zusätzlich zu Bundesprogrammen bieten manche Länder und Kommunen eigene Zuschüsse oder Darlehen an (z.B. Energieberatung, Dämmung, Heizungstausch, Solar). Förderbedingungen, Budgets und Zielgruppen unterscheiden sich stark – eine lokale Prüfung lohnt sich.
• Geförderte Energieberatung (z.B. „Energieberatung für Wohngebäude“): Für die Planung ist häufig eine geförderte Beratung möglich, die auch für vermietete Objekte relevant sein kann. Eine gute Beratung hilft Ihnen zudem, Maßnahmen so zu priorisieren, dass sich Ihre Investition über geringere Nebenkosten und bessere Vermarktbarkeit schneller rechnet.

Wie gehen Sie vor, um die EPBD zu erfüllen?

Beauftragen Sie zunächst einen qualifizierten Fachmann, der eine Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie durchführt und Ihnen einen Energieausweis ausstellt. Dieser weist die Energieeffizienzklasse aus. Der Experte kann die Schwachstellen Ihrer Ferienimmobilie benennen, damit Sie die nötigen Maßnahmen gezielt planen können.

In der Praxis beginnt man häufig mit Fenstern und der Dachdämmung, ersetzt anschließend ungeeignete Heizsysteme und installiert danach Photovoltaik. Nach jeder Maßnahme sollten Sie den Energieausweis aktualisieren lassen, um den Klassenwechsel nachzuweisen – das ist oft eine wichtige Voraussetzung, um Förderungen in Anspruch zu nehmen.

Darf man Häuser der Energieklasse G nach 2030 noch vermieten?

Die Lage ist für 2030 noch nicht vollständig eindeutig. Sehr wahrscheinlich müssen ab 2033 Wohngebäude und Ferienunterkünfte mindestens die Energieeffizienzklasse E erreichen.

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