Ferienimmobilie in Spanien erben: Steuern, Lizenz und Fristen im Überblick
Juli 2026
Dieser Artikel entstand mit juristischer Beratung von Salama Legal SLP, Spezialisten für spanisches Recht rund um die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern.
Wer eine Ferienimmobilie in Spanien erbt, bewegt sich gleichzeitig in drei unterschiedlichen Rechtsbereichen: dem Erbrecht, das bestimmt, wer erbt, der spanischen Erbschaft- und Schenkungsteuer, die bestimmt, was zu zahlen ist, und den regionalen Tourismusvorschriften, die bestimmen, ob die Immobilie weiterhin als Ferienunterkunft vermietet werden darf.
Für viele Familien, die nicht in Spanien ansässig sind, stellen sich diese Fragen erst nach dem Todesfall. Der Prozess ist beherrschbar, wenn man die Reihenfolge kennt. Wer früh berät, spart bei der spanischen Erbschaftsteuer oft fünfstellige Beträge – und Monate Bearbeitungszeit.
Welches Erbrecht gilt: die EU-Erbrechtsverordnung 650/2012
Seit August 2015 wird die grenzüberschreitende Erbfolge innerhalb der Europäischen Union durch die EU-Erbrechtsverordnung 650 (Verordnung (EU) Nr. 650/2012) geregelt. Als allgemeine Regel gilt das Recht des Staates, in dem der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte – und zwar für den gesamten Nachlass, einschließlich einer etwaigen Immobilie in Spanien.
Es gibt jedoch eine nützliche Option: Die Verordnung erlaubt es, im Testament stattdessen das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit für die eigene Erbfolge zu wählen. Diese Entscheidung lässt sich im Voraus einfach treffen, kann aber erhebliche praktische Auswirkungen haben. Sie bestimmt etwa, ob der Pflichtteil in Spanien (dort „legítima” genannt) greift, den das spanische Erbrecht den Kindern als direkten Eigentumsanspruch an bestimmten Nachlassgegenständen einräumt – anders als der deutsche Pflichtteil, der nur einen Geldanspruch gegen den Nachlass darstellt -, ob der überlebende Ehepartner bevorzugt wird und wie Streitigkeiten zwischen den Erben gelöst werden.
Für deutsche Staatsangehörige, die eine Immobilie in Spanien erben, ist die Wahl des deutschen Rechts im Testament oft der unkomplizierteste Weg. Als EU-Bürger profitieren sie uneingeschränkt von der EU-Erbrechtsverordnung 650/2012, wenn die spanischen Behörden den Nachlass bearbeiten.
Liegt kein Testament vor, oder nur ein deutsches Testament, das die spanische Immobilie nicht erwähnt, müssen Erben in der Regel einen längeren Weg gehen: Sie müssen klären, welches Recht gilt, ausländische Dokumente beschaffen und diese übersetzen, apostillieren und in Spanien registrieren lassen. Ein spanisches Testament regelt all das bereits im Voraus.
Die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer: So wird der Steuersatz berechnet
Unabhängig davon, welches Erbrecht gilt, ist die ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer) vom Erben beim Erwerb spanischer Vermögenswerte zu entrichten. Sie kommt zusätzlich zu einer eventuell in Deutschland fälligen Erbschaftsteuer hinzu.
Es lohnt sich, die spanischen Erbschaftsteuersätze im Detail zu kennen: Die Steuer wird auf staatlicher Ebene geregelt, aber von jeder autonomen Region angepasst. Während die staatliche Skala bei 7,65 % beginnt und stufenweise bis auf 34 % ansteigt, hängt der tatsächliche Steuersatz zusätzlich von Folgendem ab:
- dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Verstorbenem und Erbe: direkte Nachkommen und Ehepartner profitieren in der Regel von erheblichen Vergünstigungen, während entferntere Verwandte und nicht verwandte Erben meist höhere Sätze zahlen;
- dem bereits vorhandenen Vermögen des Erben: Oberhalb bestimmter Schwellenwerte kann die Steuer mit Koeffizienten multipliziert werden, die bei entfernten Verwandten mit größerem Vermögen bis auf das 2,4-Fache steigen können;
- der autonomen Region, in der sich die Immobilie befindet.
Besonders großzügig sind Andalusien, Madrid, Murcia, die Kanarischen Inseln und die Balearen: Sie senken die Steuer für direkte Familienangehörige um 95 % bis 99 %. Dieselbe Erbschaft kann in einer Region wenige Hundert Euro kosten – und in einer anderen mehrere Zehntausend – ein Grund mehr, sich frühzeitig damit zu befassen.
Der Vorteil der autonomen Region – und warum auch Nichtresidenten davon profitieren können
Bei der spanischen Erbschaftsteuer für Nichtresidenten galt bis 2014 nur die staatliche Steuerskala, während in Spanien ansässige Erben von den meist deutlich günstigeren regionalen Vergünstigungen profitierten. Der Europäische Gerichtshof stufte dies als diskriminierend ein, ähnlich wie Deutschland nach dem EuGH-Urteil in der Rechtssache Mattner die Freibeträge für im Ausland ansässige Erben an die höheren Freibeträge für unbeschränkt Steuerpflichtige angleichen musste.
Heute haben nicht in Spanien ansässige Erben – ob sie in der EU oder im EWR leben oder weiter entfernt, etwa in der Schweiz oder den USA – das Recht, die Regelung der autonomen Region anzuwenden, in der sich die Immobilie befindet, sofern dies zu einer niedrigeren Steuerlast führt.
Nicht wenige gebietsfremde Erben zahlen dennoch weiterhin den höheren nationalen Satz – oft, weil der Berater diese Änderung schlicht nicht kannte, oder weil die Erbschaft schnell und ohne vollständige Prüfung abgewickelt wurde. Ein Erbschaftsteuerrechner für Spanien zeigt rasch, ob der regionale Satz günstiger ausfällt – und in vielen Fällen lässt sich bereits gezahlte Steuer durch eine Berichtigung der ursprünglichen Erklärung zurückholen, solange die vierjährige Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Wurde die spanische Erklärung innerhalb der letzten vier Jahre abgegeben, lässt sich die Differenz häufig noch zurückfordern – die Verjährung beginnt mit Ablauf der Abgabefrist.
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Erbschaftsteuer in Deutschland
Viele Familien, die eine Immobilie in Spanien erben, sind überrascht, dass die Zahlung der ISD in Spanien nicht automatisch von der deutschen Erbschaftsteuer befreit.
Für in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Erben kann dieselbe spanische Immobilie zusätzlich der deutschen Erbschaftsteuer unterliegen – je nach Steuerklasse und persönlichem Freibetrag (500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder) mit Sätzen zwischen 7 % und 30 %, zusätzlich zur bereits in Spanien gezahlten ISD. Zwischen Deutschland und Spanien besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaftsteuer, doch nach § 21 ErbStG kann die in Spanien gezahlte Steuer in der Regel angerechnet werden – bis zur Höhe der deutschen Steuer, die andernfalls auf denselben Vermögensgegenstand entfallen würde.
Andere Länder gehen hier unterschiedlich vor. Frankreich und Schweden etwa haben spezielle Erbschaftsteuerabkommen mit Spanien, die klar regeln, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht. Die meisten anderen Länder, darunter auch Deutschland, verlassen sich stattdessen auf einseitige Anrechnungsmechanismen.
In der Praxis bedeutet das: Erben sollten beide Steuererklärungen sorgfältig aufeinander abstimmen, eine gestempelte Kopie des Modelo 650 sowie den Zahlungsnachweis aufbewahren und diese rechtzeitig beim deutschen Finanzamt einreichen. Wird die spanische Erklärung verspätet eingereicht oder die Immobilie darin zu niedrig bewertet, verringert sich die in Deutschland anrechenbare Steuer, und die Gesamtbelastung steigt.
Die touristische Lizenz auf die Erben übertragen
Beim Umgang mit der Vermietungslizenz in Spanien stellen Erben schnell fest, dass sich diese Art von Immobilie in einem wichtigen Punkt von den meisten anderen geerbten Vermögenswerten unterscheidet: Die Lizenz geht nicht automatisch auf die Erben über.
Jede autonome Region hat ihre eigenen Regeln. In Andalusien müssen Erben eine neue declaración responsable bei der Tourismusbehörde einreichen und dabei Annahmeurkunde und Eigentumsnachweis vorlegen. In der Region Valencia gilt ein ähnliches Verfahren zum Eigentümerwechsel. In Katalonien, auf den Balearen und den Kanarischen Inseln sind die Vorschriften tendenziell strenger, und die Lizenz kann verloren gehen, wenn das Verfahren nicht rechtzeitig abgeschlossen wird.
Seit Juli 2025 muss jedes Inserat die Registrierungsnummer aus dem spanischen Registro Único de Arrendamientos tragen. Stimmen Registereintrag und aktueller Eigentümer nicht überein, riskieren Erben, dass das Inserat deaktiviert wird.
Es lohnt sich, die Übertragung der Lizenz ebenso vorrangig zu behandeln wie die Steuererklärung und die Eintragung ins Grundbuch, damit die Immobilie so schnell wie möglich wieder Mieteinnahmen erwirtschaften kann.
Praktische Schritte und benötigte Unterlagen
Die Erbschaft in Spanien verläuft reibungslos, wenn folgende Schritte beachtet werden:
- ein spanisches oder ausländisches Testament sowie eine Bescheinigung über die letztwilligen Verfügungen (Certificado de Actos de Última Voluntad), die bestätigt, dass das Testament gültig und das zuletzt errichtete ist;
- eine Sterbeurkunde; wird sie im Ausland ausgestellt, müssen Erben die Apostille der Sterbeurkunde einholen und die Sterbeurkunde übersetzen lassen;
- die NIE-Nummer für jeden Erben (Número de Identidad de Extranjero – die spanische Identifikationsnummer für Ausländer, die Steuerbehörde und Grundbuch zwingend verlangen)
- eine vollständige Aufstellung aller spanischen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Todeszeitpunkt, einschließlich Bankkonten, Fahrzeugen und offener Hypotheken;
- die Einreichung von Formular 650 (Erbschaftsteuererklärung) innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall, mit der Möglichkeit einer sechsmonatigen Fristverlängerung, die innerhalb der ersten fünf Monate beantragt werden muss;
- die Annahme der Erbschaft vor einem spanischen Notar – vergleichbar mit dem Erbschein – gefolgt von der Eintragung im Grundbuch und bei der regionalen Tourismusbehörde.
Die Sechsmonatsfrist ist diejenige, die Familien am häufigsten verpassen. Die Fristverlängerung ist kostenlos und unkompliziert zu beantragen – allerdings muss dies innerhalb der ersten fünf Monate geschehen.
Vorausschauend planen: Testament, NIE-Nummer und Vermögensliste
Für alle, die eine Immobilie im Ausland erben – insbesondere eine Ferienimmobilie in Spanien -, ist es am hilfreichsten, wenn der bisherige Eigentümer drei Dinge im Voraus vorbereitet: ein spanisches Testament für Immobilien, das ausdrücklich die spanische Immobilie abdeckt, eine Liste aller spanischen Vermögenswerte mit den jeweiligen Referenznummern (die NIE-Nummer des Eigentümers, die beim Katasteramt in Spanien hinterlegte Katasterreferenz der Immobilie, die IBAN etwaiger spanischer Bankkonten) sowie Kopien der letzten Erklärungen zu der IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – Einkommensteuer für Nichtresidenten). Jeder Erbe sollte zudem frühzeitig die NIE-Nummer beantragen, da sich die Bearbeitungszeiten bei den spanischen Behörden verzögern können.
Ein spanisches Testament für eine Immobilie kostet vor einem Notar weniger als 100 € und lässt sich mit einem ausländischen Testament abstimmen, damit beide nicht in Widerspruch geraten. Die Vermögensliste ist an einem Nachmittag erstellt und erspart den Erben in einer ohnehin belastenden Zeit wochenlange Detektivarbeit. Und aktuelle IRNR-Erklärungen sorgen dafür, dass die Erben die Immobilie mit einer sauberen Steuerhistorie übernehmen, statt sich während des Verfahrens mit nicht erfüllten Pflichten auseinandersetzen zu müssen.
Sind diese Unterlagen vorhanden, lässt sich eine Erbschaft oft innerhalb weniger Wochen abwickeln. Fehlen sie, dauert der Prozess in der Regel sechs bis zwölf Monate, manchmal auch länger.
Das Beste aus der Erbschaft herausholen
Für Familien, die den Kauf einer Immobilie in Spanien zur Vermietung erwägen, oder die bereits eine Ferienimmobilie als Teil eines Nachlasses besitzen, erzielt man die besten Ergebnisse durch etwas Vorbereitung und die richtige Reihenfolge: die Planung frühzeitig regeln, die Erbschaft fristgerecht anmelden, den Vorteil der autonomen Region nutzen, wo er zutrifft, die Lizenz übertragen, bevor sie erlischt, und die Immobilie so schnell wie möglich wieder Mieteinnahmen erwirtschaften lassen.
Bei der Erbschaft eines Ferienhauses in Spanien ist jeder dieser Schritte für sich genommen gut zu bewältigen. Zusammengenommen machen sie einen spürbaren Unterschied für das steuerliche Ergebnis und dafür, wie schnell die Erbschaft zu einem sauberen Abschluss kommt.
Dieser Artikel entstand mit juristischer Unterstützung von Salama Legal SLP, einer Kanzlei mit Spezialisierung auf touristische Vermietungslizenzen, internationales Steuerrecht und grenzüberschreitende Erbfälle für Immobilieneigentümer in Spanien.