Ferienvermietung & Airbnb: Das sollten Sie vorab wissen
April 2026
In Ferienwohnungen zu investieren und ein Geschäft mit Ferienvermietungen aufzubauen, kann sehr profitabel sein – wenn Sie es richtig angehen. In Ländern wie Deutschland, in denen der Tourismus in vielen Regionen ein wichtiger Wirtschaftsfaktor ist, ist das Potenzial für gute Renditen durchaus real. Trotzdem ist es ein weit verbreiteter Irrtum, dass es sich um „passives Einkommen ohne Aufwand” handelt.
Bevor Sie starten, sollten Sie sich bewusst machen: Hosting ist nicht immer nur Sonnenschein. Hinter jeder 5‑Sterne‑Bewertung steckt meist eine beträchtliche Investition an Zeit und Kapital. Von den Anfangskosten für Möblierung und professionelle Fotos bis zur täglichen Arbeit rund um Buchungen, Gästekommunikation und zuverlässige Reinigungsabläufe – der Aufwand kann hoch sein.
Außerdem bringt der „Faktor Mensch” eigene Herausforderungen mit sich. Die meisten Gäste sind angenehm, dennoch sollten Sie darauf vorbereitet sein, dass nicht jeder Ihre Unterkunft so respektvoll behandelt, wie Sie es erwarten. Und neben dem Gästekontakt müssen Sie ein komplexes Netz an gesetzlichen Anforderungen beachten.
In Deutschland bedeutet das je nach Bundesland und Kommune zum Beispiel: mögliche Registrierungs- oder Genehmigungspflichten (z. B. Zweckentfremdungsrecht), Meldepflichten nach dem Bundesmeldegesetz (Gästeregister), Vorgaben zu Brandschutz und Sicherheit sowie die korrekte Abführung von Steuern und Abgaben (u. a. Einkommensteuer, ggf. Gewerbesteuer sowie je nach Ort eine Kurtaxe oder Beherbergungssteuer).
Wenn Sie überlegen, in ein Ferienhaus zu investieren, schauen Sie sich auch unseren Leitfaden an, der einige Vor- und Nachteile einer Ferienvermietung gegenüberstellt.
Was sind Ihre Gründe?
Bevor Sie sich zum Kauf einer Ferienunterkunft verpflichten, sollten Sie zuerst klären, warum Sie überhaupt in die Ferienvermietung einsteigen möchten. Zu den häufigsten Gründen zählen:
- Sie besitzen eine Zweitimmobilie und möchten die laufenden Kosten decken, indem Sie diese in Teilen des Jahres kurzfristig vermieten.
- Die Immobilienpreise in Ihrer Region sind gesunken, und Sie möchten investieren, ohne sich auf einen langfristigen Mieter festzulegen.
- Sie sehen einen Trend in Ferienvermietungen und möchten daran teilhaben.
- Sie möchten eine sichere Investition – und ein Ferienvermietungsgeschäft scheint Ihnen dafür geeignet.
Wenn Grund Nummer 1 auf Sie zutrifft und Sie Ihre Zweitimmobilie verkaufen wollten oder einfach Kosten decken müssen, ist eine kurzfristige Vermietung meist eine bessere Lösung als eine langfristige Vermietung. Sie sind flexibler und können in der Hochsaison höhere Preise durchsetzen – aber der Arbeitsaufwand ist deutlich größer.
Mit einem Langzeitmieter können Sie eher „hands-off“ bleiben. Bei Ferienvermietungen hingegen müssen Sie intensiv mitarbeiten: Buchungen verwalten, die Unterkunft nach jedem Aufenthalt instand halten und reinigen (lassen) sowie die Kommunikation mit Gästen übernehmen. Prüfen Sie deshalb zuerst Aufwand und Konsequenzen, bevor Sie sich endgültig entscheiden.
Wenn Grund Nummer 2 oder 3 Ihre Motivation ist, treffen Sie wahrscheinlich eine sinnvolle und durchdachte Entscheidung.
Wenn Grund Nummer 4 Ihr Hauptargument ist, sollten Sie wissen: Eine Ferienvermietung ist keine passive Geldanlage und auch keine schnelle Lösung für finanzielle Sorgen. Wenn Sie aber Ihre Hausaufgaben machen und verstehen, dass eine Ferienvermietung wie ein echtes Unternehmen geführt werden muss, können sich die Ergebnisse durchaus lohnen.
Haben Sie genug Zeit, um eine Ferienvermietung zu betreiben?
Eine Ferienvermietung kostet – wie jedes Business – Zeit und Energie. Stellen Sie es sich als „eine Stufe unter einem Bed & Breakfast“ vor, dann liegen Sie ungefähr richtig.
Viele Eigentümer sind keine Vollzeit-Manager. Sie haben einen Hauptjob und Familie. Wenn das auf Sie zutrifft, sollten Sie sich fragen, ob Sie die Zeit für den Aufbau einer Ferienvermietung wirklich haben.
Sind Sie bereit, Freizeit und Familienzeit zu opfern?
- Sind Sie bereit, abends und am Wochenende zu arbeiten, um Ihr Geschäft aufzubauen?
- Sie müssen Anfragen schnell und professionell beantworten. Das bedeutet Anrufe und E‑Mails auch abends und am Wochenende.
- Wenn Sie das Objekt selbst betreuen: Sind Sie bereit für Anrufe rund um die Uhr, wenn etwas schiefgeht?
Die Ferienunterkunft besuchen und alles im Blick behalten
Wir empfehlen dringend, dass Sie den Aufbau Ihrer Ferienvermietung persönlich begleiten. Es ist Ihr Geschäft – selbst wenn Sie später an einen Property Manager abgeben, müssen Sie das Modell und die Standards festlegen.
Aufgaben wie Möblierung und Dekoration, Installation von Telefon, WLAN und Geräten sowie die Auswahl eines lokalen Steuerberaters sind wesentliche Entscheidungen, die Sie aktiv steuern sollten.
Wenn Sie im Ausland starten und Sprachbarrieren haben, ist es sinnvoll, eine zweisprachige Person (Freund, Nachbar oder Property Manager) einzubinden, die den Prozess mit Ihnen begleitet. Es ist deutlich stressiger, wenn ein Problem entsteht und Sie nicht vor Ort sind – und damit kaum Kontrolle über das Ergebnis haben.
Kennen Sie Ihre Region
Die erfolgreichsten Eigentümer und Verwalter vermarkten nicht nur ihre Unterkunft – sie verkaufen den „Urlaubstraum“ rund um das Objekt. Das gelingt nur, wenn Sie die Region wirklich kennen.
Wenn Sie im Ausland investieren, ohne Land und Leute zu kennen, empfehlen wir Ihnen dringend, Zeit vor Ort zu verbringen: Lernen Sie Umgebung, Kultur, Aktivitäten, Veranstaltungen und vor allem Regelungen und Bürokratie kennen. Ohne dieses Wissen bauen Sie schnell ein mittelmäßiges Angebot auf.
Laufendes Management und Marketing
Langfristig müssen Sie regelmäßig Zeit in das Marketing Ihrer Ferienvermietung investieren. Entscheiden Sie, welche Portale Sie nutzen möchten – oder bauen Sie idealerweise eigene Kanäle (Website/Social Media) auf und halten Sie diese aktuell.
Kalender, Beschreibung, Fotos und Preise müssen gepflegt werden. Sonst verlieren Sie Gäste, bevor Sie sie überhaupt gewinnen.
Erfolgreiche Vermieter aktualisieren Fotos regelmäßig und zeigen die Region in unterschiedlichen Jahreszeiten. Lokale Events, Landschaften und Aktivitäten helfen, das Angebot das ganze Jahr über attraktiv zu halten und auch in der Nebensaison Buchungen zu generieren.
Vergessen Sie außerdem fürs Erste das „weit weg reisen“. Ab jetzt fließt ein Teil Ihrer freien Zeit in Ihre Ferienvermietung: reparieren, warten, nachrüsten – zwischen den Buchungen.
Ist es finanziell eine sinnvolle Investition?
Viele Eigentümer decken die laufenden Kosten ihrer Zweitimmobilie, indem sie diese als kurzfristige Ferienvermietung anbieten. Wenn das Ihr Ziel ist, sollten Sie in den ersten ein bis zwei Jahren realistisch kalkulieren.
Sie decken nicht nur fixe Kosten wie Kreditrate, Strom, Wasser, Telefon und WLAN. Sie müssen auch mit Ausgaben rechnen, die aus Ihrer privaten Unterkunft eine 5‑Sterne‑Ferienvermietung machen: streichen, Möbel ersetzen, hochwertige Geräte anschaffen, Bettwäsche, Reinigungsressourcen usw.
Wenn Sie einen Property Manager einsetzen, fallen monatlich Management- und Buchungsgebühren an. Zusätzlich sollten Sie mit regelmäßigen Kosten rechnen für: Versicherung, Steuerberatung, lokale Abgaben, Hausgeld/Verwaltungskosten und die jährliche Steuererklärung. Wenn Ihre Region eine Genehmigung oder Registrierung verlangt, kommen ggf. weitere Kosten für Antrag und Abwicklung hinzu.
Kann ich damit Geld verdienen?
Die einfache Antwort: Ja. Aber wie bei jedem Business gilt: Sie müssen dafür arbeiten.
Wenn Sie Ihre Ferienunterkunft weiter selbst nutzen und in der Hochsaison viele Termine für sich blockieren, ist es eher unwahrscheinlich, dass Sie alle jährlichen Kosten decken.
Als einfache Orientierung: Sie haben 12 monatliche Kreditraten – und zwischen Ende Juni und Mitte September ungefähr 12 Hochsaisonwochen.
In dieser Zeit können Sie die höchsten Wochenpreise erzielen. Idealerweise deckt jede Woche zumindest eine Monatsrate.
Wenn Sie Ihre Unterkunft die gesamte Hochsaison vermieten, können Sie mindestens die jährlichen Kreditkosten decken – und je nach Preisniveau sogar mehr, wenn Ihr Wochenpreis über Ihrer Monatsrate liegt.
Alle anderen Buchungen – Ostern, Weihnachten, Nebensaisonwochen – können dann weitere Kosten abfedern und mit der Zeit echten Gewinn bringen.
Wenn Sie eine solide Langfristinvestition suchen, kann eine Ferienvermietung eine gute Wahl sein. Wenn Sie sie gut führen, über das Jahr hinweg vermieten und selbst in der Nebensaison nutzen oder dann, wenn keine Buchungen anstehen, haben Sie die Chance auf Gewinne – und langfristig eine zweite Immobilie, die Ihnen später etwa als Ruhesitz oder Rückzugsort dient.
Soll ich mit einem Property Manager arbeiten?
Mit einem Property Manager zu arbeiten hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie nicht in der Nähe Ihrer Ferienunterkunft wohnen, brauchen Sie jemanden, der Gäste begrüßt und bei Problemen während des Aufenthalts schnell reagieren kann.
Das muss nicht zwingend eine Agentur sein. Es kann auch ein Freund, ein Nachbar, Ihre Reinigungskraft oder eine andere zuverlässige Person sein. Allerdings sollten Sie bedenken: Gästebetreuung ist kein 9‑to‑5‑Job. Wenn am Sonntag der Boiler ausfällt oder nachts die Waschmaschine streikt, erwarten Gäste eine schnelle Lösung. Ein Freund hilft vielleicht gerne – bis klar wird, dass er abends und am Wochenende „auf Abruf“ sein soll.
Ein Property Manager ist dagegen ein professioneller Dienstleister, der dafür bezahlt wird, 24/7 verfügbar zu sein. Er kann beraten und bei Bedarf kurzfristig Handwerker oder Dienstleister organisieren.
Ein Property Manager sollte Ihre Ferienunterkunft außerdem lokal und online vermarkten. Wenn Sie jemanden auswählen, fragen Sie unbedingt, wo und wie er sein Portfolio bewirbt.
Wenn Sie sich für einen Property Manager entscheiden, müssen Sie seine Managementgebühr und Buchungsgebühr bzw. Provision einrechnen. Diese liegt je nach Leistungsumfang oft bei 15-30% pro Buchung.
Wie kann ich sicherstellen, dass Gäste mein Zuhause respektieren?
Es gibt keine Garantie, dass Gäste Ihr Zuhause immer respektieren. Unfälle passieren – und manchmal haben Sie Pech mit Gästen, die sich danebenbenehmen. Um Probleme zu reduzieren, können Sie Regeln und Prozesse etablieren, die Ihre Unterkunft schützen:
- Gäste prüfen: Wir empfehlen dringend, direkt mit potenziellen Gästen zu sprechen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wer sie sind und was sie suchen.
- Wenn Sie sehr sensibel sind, wie Ihre Unterkunft behandelt wird, nehmen Sie keine Gruppen sehr junger Freunde an. Sie können ein Mindestalter festlegen oder verlangen, dass mindestens eine Person in der Gruppe über 21 oder 25 ist. Das entscheiden Sie.
- Hausregeln mit jedem Gast klar kommunizieren: Regeln zu Rauchen, Haustieren, Klimaanlage, Pool usw.
- Einen Buchungsvertrag erstellen, den jeder Gast unterschreiben muss.
- Vorsorge ist besser als Nachsorge. Trotzdem sollten Sie für den Ernstfall abgesichert sein – hier hilft eine Versicherung für Ferienvermietungen. In manchen Ländern ist diese sogar Pflicht (z.B. Spanien und Portugal).
Welche steuerlichen und rechtlichen Anforderungen gelten für Ferienvermietungen?
Wenn Sie ein erfolgreiches Geschäft aufbauen möchten, sollten Sie von Anfang an professionell starten. Die gleichen Regeln, die für jedes Unternehmen gelten, gelten auch für Ihre Ferienvermietung: Steuern zahlen und gesetzliche Vorgaben einhalten.
Tourismus ist für viele Regionen Deutschlands ein wichtiger Wirtschaftsfaktor – und Ferienvermietungen stehen zunehmend im Fokus, sowohl wegen ihrer Beliebtheit als auch wegen Regelungen, die den Markt steuern sollen.
Wenn Sie in die richtige Richtung starten wollen, recherchieren Sie die Vorschriften, die in Ihrer Region gelten, und prüfen Sie, ob Sie eine Registrierung oder Genehmigung benötigen. Je nach Stadt oder Bundesland kann das erforderlich sein (z.B. aufgrund von Zweckentfremdungsregelungen).
Auch steuerlich gibt es Besonderheiten: Einnahmen aus der Vermietung müssen Sie in Deutschland in Ihrer Steuererklärung angeben. Je nach Ausgestaltung kann das als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten – oder bei einem Umfang, der als gewerblich eingestuft wird, als Gewerbebetrieb.
Zusätzlich können je nach Kommune weitere Abgaben anfallen, etwa eine Kurtaxe/Ortstaxe oder Beherbergungssteuer, die Sie ggf. einheben und abführen müssen. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung durch einen Steuerberater.
Eine Ferienvermietung kann sehr lohnend und erfüllend sein. Wenn Sie die nötige Zeit und Energie investieren, profitieren Sie langfristig – und haben zusätzlich eine zweite Immobilie.
Wenn Sie entscheiden, dass eine Ferienvermietung zu Ihnen passt, können Sie jederzeit mit Holidu starten: Wir helfen Ihnen beim Einstieg – von professioneller Preis- und Strategieberatung bis hin zu Zugang zu 25+ Buchungsportalen über ein einziges Konto. Wir sind an Ihrer Seite, damit Sie Ihr neues Business erfolgreich aufbauen können.