Aufstrebende Reiseziele für Investments in Ferienwohnungen in Deutschland
Mai 2026
München, Hamburg, Berlin – jahrzehntelang waren das die Fixpunkte, wenn es um Immobilieninvestitionen ging. Aber das Bild kippt. B‑Städte und Küstenregionen mit attraktiven Renditen ziehen an den teuren Metropolen vorbei. Warum? Rechnen Sie kurz nach: München liegt bei Spitzenrenditen oft unter 3 %, Leipzig dagegen bei rund 4,5 %. Als Anleger sehen Sie schnell, worin es sich zu investieren lohnt: häufig eher in aufstrebende Regionen als in überteuerte Ballungsräume.
Urlauber fahren immer öfter an die Küsten von Ost- und Nordsee, in den Harz oder ins Sauerland. Echte Natur schlägt die Anonymität der Großstadt – trotz Kulturangebot – deutlich. Das bringt Ihnen als Vermieter: bessere Preise, mehr Auslastung, höhere Renditen. Der Markt sortiert sich gerade neu – und eröffnet Chancen für smarte Investitionen in Ferienwohnungen.
Warum B‑Städte und Naturregionen boomen
Am Immobilienmarkt passiert gerade eine spürbare Umwälzung. Viele A‑Städte sind nahe an ihrer Renditeobergrenze, teils sogar darüber. Dadurch wird der Risiko‑Rendite‑Mix unattraktiver. Heilbronn oder Lüneburg holen hingegen auf – ähnliche Qualität, aber merkbar günstigere Einstiegskonditionen. Wenn Sie sich fragen, wo man in Deutschland in Ferienwohnungen investieren sollte, lohnt sich der Blick auf Städte zwischen 100.000 und 400.000 Einwohnern sowie auf ländliche Tourismusregionen.
Zahlen belegen den Trend: An der Ostseeküste in Schleswig‑Holstein stiegen die durchschnittlichen Übernachtungszahlen zwischen 2006 und 2019 von 10,26 Millionen auf 17,20 Millionen. Spitzenwert: 18,8 Millionen. Genau solche Entwicklungen machen Küstenregionen zu den besten Standorten für Investitionen in Ferienwohnungen in Deutschland. Und es wachsen nicht nur die bekannten Namen – auch kleinere Destinationen legen kräftig zu.
Fehmarn: Sonnige Ostseeinsel mit Potenzial
Fehmarn ist Deutschlands drittgrößte Insel und liegt bei den Ostsee‑Übernachtungen hinter Rügen und Usedom. Genau darin liegt der Reiz: 13.000 Einwohner, überschaubar, kein Gedränge wie bei der Konkurrenz. Dazu kommen viele Sonnenstunden, feinsandige Strände, starke Freizeitangebote und Events, die Familien und Wassersportler anziehen.
Architektonisch ist alles dabei: reetgedeckte Traditionshäuser neben modernen Apartments, plus geräumige Einfamilienhäuser. Die Fehmarnsundbrücke verbindet die Insel zuverlässig mit dem Festland – entscheidend für Ihre Vermietung. Es fließt laufend Geld in Straßen und touristische Infrastruktur. Burgstaaken, Burgtiefe oder Lemkenhafen zeigen stabile Nachfrage. Zusätzlich wird der Fehmarnbelttunnel nach Dänemark in absehbarer Zeit fertiggestellt, was dem Ferienstandort noch mehr Schub geben dürfte.
Sie profitieren von der gewachsenen Reputation, ohne gleich einen Massenansturm befürchten zu müssen. Die Kurabgabe von 2,30 € in der Hauptsaison finanziert touristische Infrastruktur. Wer hier plant, setzt auf einen reifen, aber nicht übersättigten Markt – solide für Investitionen in Immobilien.
Winterberg: Ganzjahresziel mit Regulierung
Winterberg im Sauerland zeigt, wie Ganzjahrestourismus funktioniert. Winter: Skifahren und Snowboarden. Sommer: Mountainbike‑Touren und Wandern. Dazu kommt das Erlebnisbad – wetterunabhängig. Diese Verlässlichkeit macht Winterberg für Investoren interessant und zeigt, wo sich Renditen auch außerhalb der Klassiker erzielen lassen.
Gleichzeitig steuert die Stadt aktiv gegen Überhitzung. Bebauungspläne deckeln in bestimmten Gebieten die Ferienwohnungsnutzung auf 40 % bis 50 %. Einheimische brauchen bezahlbaren Wohnraum. Für Sie heißt das: Bestandsimmobilien sind im Vorteil, neue Projekte müssen genau geprüft werden. Durch die künstliche Verknappung sinkt die Konkurrenz – und bei guter Vermarktung sind über 6 % Rendite möglich.
Das Beherbergungskonzept bringt Planungssicherheit auf Jahre. Winterberg will ein authentisches Bergurlaubsziel bleiben, statt zur Ferienwohnungswüste zu werden. Diese Linie schützt Werte – ein starkes Argument für Immobilien mit Perspektive.
Bodensee: Exklusives Segment mit internationalem Publikum
Am Bodensee treffen deutscher, schweizerischer und österreichischer Charakter aufeinander – das ergibt einen echten Premiumstandort. Mildes Klima, Alpenpanorama und Kulturangebot ziehen ganzjährig kaufkräftige Gäste an. Friedrichshafen punktet mit Zeppelin‑Geschichte, Meersburg mit Fachwerk und Weinbergen, Konstanz mit Universität, und Lindau zählt zu den schönsten historischen Zentren Deutschlands.
Kaufpreise starten bei 250.000 € für kleinere Wohnungen; exklusive Seesichtlagen reichen von 700.000 € bis über 1.000.000 €. Diese Preise werden durch die konstant hohe Nachfrage getragen – das ganze Jahr. Als Portal für Ferienhausvermietung funktionieren hier internationale Plattformen besonders gut: Schweizer und Österreicher buchen genauso selbstverständlich wie Deutsche.
Aktivurlauber mögen Wassersport und Radwege, Kulturliebhaber Museen und Festivals, Genießer die Weinstraßen. Die Vier‑Jahreszeiten‑Tauglichkeit sorgt für stabile Auslastung. Wer hier kauft, entscheidet sich für Stabilität statt spektakuläre Renditen – und reduziert Risiken durch einen gereiften Markt.
Butjadingen: Nordsee‑Geheimtipp mit Wachstum
Butjadingen ist vielen noch kein Begriff – trotzdem zählt die Nordsee‑Halbinsel rund 1,2 Millionen Übernachtungen. Gegenüber 2019 kamen etwa 70.000 dazu. Tossens und Burhave überzeugen mit langen Stränden, der Nordsee‑Lagune und Familienfreundlichkeit ohne großen Trubel.
Private Großprojekte zeigen, wohin die Reise geht: Über 1.000 neue Betten sind genehmigt. Der Center Parcs Park Nordseeküste wurde für 14 Millionen Euro modernisiert und lässt private Investoren mit einer Renditezusage von 5 % einsteigen. Gleichzeitig fließen Millionen in Lagunen, Campingplätze und Radwege. Sie profitieren von diesen Investitionen, ohne selbst zusätzlich investieren zu müssen.
Der Gästebeitrag von 3,00 € bis 3,50 € finanziert Strandläufer, Nordseeflitzer und Attraktionen. Diese Services machen Ihre Unterkunft attraktiver, ohne dass Sie extra zahlen. Die Gemeinde will über 1,4 Millionen Übernachtungen erreichen – realistisch, und das würde die Auslastung deutlich verbessern. Wer jetzt einsteigt, liegt vorne, bevor der Markt zu voll wird.
Harz: Mittelgebirge mit Comeback
Im Harz läuft gerade eine Renaissance. Dichte Wälder, mystische Felsformationen, historische Bergstädte und der 1.141 m hohe Brocken ziehen das ganze Jahr Besucher an. Diese Mischung macht die Region spannend, wenn es um Investitionen in Ferienwohnungen geht.
Bad Harzburg bringt Thermen, Braunlage Wintersport, Wernigerode Fachwerkcharme, Schierke Brocken‑Nähe. Jeder Ort hat sein eigenes Profil. Die Preise bleiben leistbar: Eine Ferienwohnung gibt es ab 54 € pro Nacht, größere Häuser kosten 100 € bis 300 €. Das sorgt für hohe Auslastung. Als Immobilieninvestition in Deutschland bietet der Harz einen vergleichsweise leichten Einstieg.
Dänen und Niederländer entdecken die Region zunehmend. Der Sommer ist stark, und Herbst/Winter liefern mit Wandern, Wintersport und Weihnachtsmärkten stabile Buchungen. Die Brockenbahn als dampfbetriebene Schmalspurbahn wertet viele Angebote auf. Und die Hexenfeste haben internationalen Kultstatus. Der Tourismusverband investiert in Wellness, moderne Anlagen und Barrierefreiheit. Wer hier eine Ferienwohnung inserieren möchte, wird schnell sichtbar.
Fehmarn © Stephen G. auf Unsplash
B‑Städte: Rendite ohne Urlaubsromantik
Leipzig, Dresden, Potsdam, Heidelberg – diese B‑Städte verbinden Kultur mit günstigeren Einstiegspreisen. Sie bieten Flexibilität: mal Vermietung an Städtereisende, mal an Geschäftsleute oder Studenten. Diese Doppelstrategie reduziert Leerstand deutlich.
Leipzig steht bei risikoadjustierten Renditen oft ganz oben: wachsende Bevölkerung, lebendige Szene, mehr Übernachtungen und Kaufpreise deutlich unter München – das rechnet sich. Viele Unterkünfte liegen so zentral, dass Gäste die wichtigsten Sehenswürdigkeiten zu Fuß erreichen. Dresden, Potsdam und Heidelberg folgen ähnlichen Mustern.
Positive Wanderungssalden zeigen die anhaltende Attraktivität. Mehr Menschen kommen als gehen – ein stabiler Nachfrageindikator. Ankaufsmultiplikatoren liegen bei etwa dem 16,7‑Fachen der Jahresnettokaltmiete im Bestand und rund dem 20‑Fachen im Neubau. Das ermöglicht solide Kalkulationen ohne Spekulationsrisiko. Institutionelle Investoren steigen erst langsam ein – Privatanleger sind hier noch vorn.
Was Sie bei der Standortwahl beachten sollten
Renditeorientierte Anleger setzen häufig auf B‑Städte und Küstenorte wie Butjadingen. Moderate Kaufpreise bringen nach ein paar Jahren oft positive Cashflows. Sicherheitsorientierte wählen Bodensee oder Fehmarn – höhere Preise, dafür stabile Nachfrage und weniger Schwankung. Eigennutzer mit Renditegedanken entscheiden sich meistens für Ganzjahresziele wie Winterberg oder den Harz.
Rechnen Sie vorsichtig. Planen Sie mit 60 % bis 80 % Auslastung in guten Lagen – nicht mit Spitzenwerten. Denken Sie an Gästebeiträge, Verwaltungsgebühren, Instandhaltung und Betriebskosten. Professionelle Vermietung kostet Provision, steigert aber Reichweite und Auslastung deutlich. Diese Investitionsmöglichkeiten brauchen gute Planung, rechnen sich aber bei richtiger Umsetzung.
Holidu: Eine Plattform, über 25 Buchungskanäle
Wenn Sie in diesen Regionen kaufen und Ihre Immobilie als Ferienunterkunft nutzen wollen, können Sie bei Holidu eine Ferienwohnung inserieren. Der Vorteil: Sie schalten zentral, Holidu verteilt automatisch auf über 25 Buchungsplattformen. Diese Website für Ferienhausvermietung maximiert Ihre Sichtbarkeit ohne Extraaufwand. Die Vorteile liegen auf der Hand:
- Die zentrale Kontoverwaltung erspart Ihnen separate Konten auf jeder Plattform.
- Der Kalender gleicht sich automatisch ab – Doppelbuchungen entfallen.
- Die Gästekommunikation läuft gebündelt.
- Holidu‑Account‑Manager beraten Sie zu Preisen unter Einbeziehung lokaler Bedingungen, Saisonalität und Wettbewerb.
- Strategische Tipps steigern Ihre Auslastung und Rendite.
Diese Mischung aus Automatisierung und persönlichem Service ermöglicht auch Quereinsteigern einen professionellen Auftritt. Die internationale Aufstellung von Holidu erschließt zudem Gästemärkte, die Sie allein schwer erreichen würden. Gerade für Einsteiger ist diese Starthilfe Gold wert.
Fazit: Neue Chancen jenseits der Metropolen
Der deutsche Markt für Ferienimmobilien ordnet sich neu. Überteuerte Metropolen weichen Destinationen mit moderateren Preisen. Fehmarn, Winterberg, Bodensee, Butjadingen und Harz verbinden wachsende Nachfrage mit qualitativem Entwicklungsansatz. Es geht um nachhaltige Besucherströme – nicht um Übernachtungsrekorde um jeden Preis.
Diese Linie schützt Immobilienwerte langfristig vor Übersättigung. Sie können als Anleger profitieren, wenn Sie gründlich analysieren, realistisch kalkulieren und auf moderne Plattformen setzen. Spektakuläre Wertsteigerungen ohne Aufwand gibt es kaum mehr. Erfolg braucht Marktkenntnis, Serviceorientierung und professionelle Vermarktung. Mit der passenden Strategie bleiben Ferienwohnungen an diesen Standorten trotzdem eine solide Entscheidung.