Steuern auf Zweitwohnungen in Deutschland: Was 2026 auf Vermieter zukommt
Zweitwohnungsteuer, Grundsteuer, Einkommensteuer, Gewerbe- und Umsatzsteuer – die fünf Steuersäulen, die jeder Vermieter einer Zweitwohnung kennen sollte.
August 2026
Wer neben der Hauptwohnung noch eine zweite Immobilie hält oder vielleicht sogar eine Ferienwohnung vermietet, kennt das: Das deutsche Steuersystem macht es einem nicht gerade leicht. Statt einer einzigen Steuer gibt es gleich fünf verschiedene, die je nach Situation greifen können. Und die Höhe? Die hängt nicht nur davon ab, was Sie mit der Immobilie machen, sondern auch davon, wo genau sie steht. Das macht die Sache komplex. Aber keine Sorge – dieser Artikel bringt Licht ins Dunkel und erklärt die wichtigsten Steuern auf Zweitwohnungen in Deutschland verständlich.
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Zweitwohnungsteuer: jede Kommune kocht ihr eigenes Süppchen
Fangen wir mit der Zweitwohnungsteuer an, denn die trifft fast jeden, der Zweitwohnungen in Deutschland besitzt. Die Idee dahinter: Wer neben seinem Hauptwohnsitz noch eine weitere Wohnung unterhält, nutzt auch die Infrastruktur vor Ort – Straßen, Müllabfuhr, vielleicht sogar die Bibliothek. Dafür sollen Zweitwohnungsbesitzer einen Beitrag leisten.
Was viele nicht wissen: Nicht jede Stadt erhebt diese Steuer, und wo sie anfällt, sind die Unterschiede gewaltig. Hamburg verlangt beispielsweise nur acht Prozent der jährlichen Nettokaltmiete. Leipzig hingegen schlägt mit 16 Prozent zu. Berlin hat zum 1. Januar 2025 kräftig erhöht – von 15 auf 20 Prozent. Heidelberg zog nach und verdoppelte die Zweitwohnungssteuer für Vermieter zum 1. Januar 2026 gleich von zehn auf satte 20 Prozent. Auch Bonn erhöhte von 13 auf 15 Prozent.
Rechnen Sie mal durch: Bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 600 Euro kommen Sie auf 7.200 Euro im Jahr. In Heidelberg werden daraus 1.440 Euro Zweitwohnungssteuer, in Hamburg dagegen nur 576 Euro. Dieselbe Wohnung, aber je nach Standort zahlen Sie mehr als das Doppelte. Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf genau hinzuschauen – gerade wenn Sie überlegen, eine Zweitwohnung zu kaufen.
Wann wird die Steuer fällig? Sobald Sie eine Nebenwohnung haben, die Ihnen zur Verfügung steht. Nicht erst, wenn Sie dort tatsächlich übernachten. Das ist ein wichtiger Unterschied. Vermieten Sie eine Ferienwohnung ausschließlich und nutzen sie nie selbst, greift die Zweitwohnungssteuerbefreiung für Ferienwohnungen. Aber Vorsicht: Schon drei Wochen Eigennutzung pro Jahr können ausreichen, damit die Gemeinde Eigennutzung annimmt – und dann wird’s steuerpflichtig.
Manche Gemeinden zeigen sich flexibler. Auf Sylt etwa reduziert sich die Steuer bei über 270 Vermietungstagen auf 30 Prozent. Das ist fair gegenüber Vermietern, die ihre Immobilie wirklich kommerziell nutzen.
Die gute Nachricht: Sie müssen nichts selbst anmelden. Die Gemeinde erfährt durchs Einwohnermeldeamt von der Nebenwohnung und schickt Ihnen automatisch einen Bescheid. Besitzen Sie allerdings eine reine Vermietungsimmobilie ohne jede Eigennutzung, sollten Sie das belegen können. Vermietungsverträge, Buchungskalender, Einnahmenachweise – diese Unterlagen helfen bei einer möglichen Befreiung.
Grundsteuer: die Reform wirbelt alles durcheinander
Die Grundsteuer kennt jeder Immobilienbesitzer. Sie fällt auf jeden Grundbesitz an – völlig egal, ob Sie dort wohnen, vermieten oder die Immobilie leer steht. Jahrzehntelang basierte die Berechnung auf uralten Werten von 1935 für Ostdeutschland und 1964 für Westdeutschland. Das Bundesverfassungsgericht fand das 2018 nicht mehr zeitgemäß und erklärte das System für verfassungswidrig.
Die Folge? Die Grundsteuerreform 2026, die zum 1. Januar 2025 in Kraft trat. Jetzt werden alle Immobilien neu bewertet – und viele Eigentümer erleben dabei Überraschungen, weil die neuen Werte teils deutlich von den alten abweichen.
Wie läuft die Berechnung heute? Das Finanzamt ermittelt zunächst einen Grundsteuerwert. Dafür fließen mehrere Faktoren ein: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Art der Immobilie, Alter des Gebäudes, Wohnfläche. Dieser Wert wird mit einer bundeseinheitlichen Steuermesszahl multipliziert – bei Wohngrundstücken sind das 0,031 Prozent. Dann kommt der entscheidende Schritt: Die Gemeinde setzt ihren eigenen Hebesatz an. Und der schwankt gewaltig – von etwa 200 Prozent auf dem Land bis über 800 Prozent in manchen Großstädten.
Ein Beispiel: Ihr Grundsteuerwert liegt bei 250.000 Euro. Das ergibt einen Messbetrag von 77,50 Euro. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent zahlen Sie jährlich 387,50 Euro Grundsteuer. Das Finanzamt hat Sie 2022 und 2023 zur elektronischen Feststellungserklärung aufgefordert – auf dieser Basis läuft jetzt alles.
Die Grundsteuer für die Zweitwohnung fällt immer an, egal ob Eigennutzung oder Vermietung. Eine Befreiung für Ferienimmobilien gibt es nicht. Nach der initialen Erklärung müssen Sie sich nicht mehr selbst melden – die Gemeinde schickt jährlich Bescheide mit quartalsweiser Zahlung. Nur bei Änderungen (Umbau, Anbau, Nutzungswechsel) informieren Sie das Finanzamt.
Einkommensteuer: hier wird’s richtig teuer – oder auch nicht
Sobald Mieteinnahmen fließen, kommt die Einkommensteuer für Ferienwohnungen ins Spiel. Deutschland besteuert solche Einkünfte progressiv: Je mehr Sie insgesamt verdienen, desto höher fällt der Steuersatz aus. Das kann bei 14 Prozent beginnen und bei hohen Einkommen bis auf 45 Prozent klettern.
Eine kleine Entlastung gibt’s seit 2024: Verdienen Sie mit Ihrer Ferienwohnung weniger als 1.000 Euro im Jahr, zahlen Sie darauf keine Einkommensteuer. Das hilft Kleinstvermietern enorm. Aber aufgepasst: Verdienen Sie 1.001 Euro, müssen Sie das komplette Einkommen versteuern – nicht nur den einen Euro, mit dem Sie oberhalb der Grenze liegen.
Der persönliche Steuersatz richtet sich nach Ihrem Gesamteinkommen. Im mittleren Bereich zahlen die meisten zwischen 25 und 35 Prozent. Entscheidend ist aber nicht, was Sie einnehmen, sondern was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Und da können Sie einiges geltend machen: Abschreibung der Immobilie, Darlehenszinsen, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Grundsteuer, Zweitwohnungsteuer, Nebenkosten – und auch die Provisionen, die Sie an das Portal für Ferienunterkünfte zahlen.
Nehmen wir an, Sie erzielen 18.000 Euro Mieteinnahmen, haben aber 12.000 Euro Werbungskosten. Dann versteuern Sie nur 6.000 Euro Gewinn. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent zahlen Sie 1.800 Euro Einkommensteuer. Wichtig: Hier gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip. Einnahmen erfassen Sie im Jahr des Zuflusses, Ausgaben im Jahr der Zahlung.
Wichtig: Es gibt keine Befreiung für Ferienimmobilien, selbst wenn Sie nur sporadisch vermieten. Übersteigen Ihre Kosten die Einnahmen, können Sie den Verlust mit anderen Einkünften verrechnen – das kann Ihre Gesamtsteuerlast senken.
Sie tragen alles in die Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung ein. Bei gewerblicher Einstufung kommt die Anlage EÜR hinzu. Das Finanzamt prüft penibel und gleicht mit Kontrollmitteilungen ab. Fehler können teuer werden – Nachzahlungen, Säumniszuschläge, im schlimmsten Fall sogar Vorwürfe der Steuerhinterziehung.
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Gewerbesteuer: die Grenze ist entscheidend
Ob Gewerbesteuer anfällt, wissen viele Vermieter nicht genau. Die Gemeinde erhebt diese Steuer auf Gewinne gewerblicher Unternehmen. Aber: Reine Vermögensverwaltung durch Vermietung eigener Immobilien bleibt gewerbesteuerfrei.
Wann wird’s gewerblich? Der Bundesfinanzhof hat hier klare Kriterien. Ein Gewerbebetrieb liegt demnach vor bei hotelnahen Sonderleistungen oder einer dem Beherbergungsbetrieb vergleichbaren Organisation. Konkret: eine vollständig möblierte Ferienwohnung mit Geschirr, Bettwäsche, Handtüchern, professioneller Reinigung, Rezeptionsservice – und das Ganze in einem Feriengebiet mit vielen ähnlichen Wohnungen.
Ein bis drei Ferienwohnungen ohne diesen hotelartigen Service? Das bleibt meist Vermögensverwaltung und ist gewerbesteuerfrei. Einzelunternehmer haben einen Freibetrag von 24.500 Euro Gewinn. Erst darüber wird Gewerbesteuer fällig. Kapitalgesellschaften zahlen ab dem ersten Euro.
Die Berechnung: Gewerbeertrag mal 3,5 Prozent Steuermesszahl, dann der Hebesatz der Gemeinde. Hebesätze schwanken zwischen 200 und 900 Prozent, meist liegen sie bei 400 bis 500 Prozent. Bei 50.000 Euro Gewerbeertrag über dem Freibetrag zahlen Sie mit einem Hebesatz von 400 Prozent etwa 3.570 Euro Gewerbesteuer, mit einem Hebesatz von 800 Prozent sind es bereits 7.140 Euro – ein enormer Unterschied.
Das Gewerbe melden Sie beim Gewerbeamt an, dann geben Sie jährlich eine Gewerbesteuererklärung ab. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Steuerberater konsultieren.
Umsatzsteuer: 7 oder 19 Prozent?
Bei der Umsatzsteuer unterscheidet das Finanzamt zwischen dauerhafter Wohnraumvermietung (umsatzsteuerfrei) und kurzfristiger Ferienvermietung (umsatzsteuerpflichtig). Für reine Beherbergung gilt der ermäßigte Satz von sieben Prozent. Zusatzleistungen wie Frühstück, Parkplatz oder Wäscheservice unterliegen 19 Prozent und müssen separat ausgewiesen werden.
Seit 2025 greift die Kleinunternehmerregelung bei Vorjahresumsätzen bis 25.000 Euro und laufenden Umsätzen bis 100.000 Euro. Bleiben Sie darunter, weisen Sie keine Umsatzsteuer aus. Als Umsatzsteuerpflichtiger ziehen Sie dafür Vorsteuer ab – bei Möbelkauf, Renovierungen oder Dienstleistungen verrechnen Sie die gezahlte Umsatzsteuer mit der, die Sie abführen müssen.
Sie registrieren sich beim Finanzamt, erhalten eine Umsatzsteuer-ID und geben monatlich oder quartalsweise Voranmeldungen ab. Jährlich folgt eine Jahreserklärung.
Holidu: Finanzdaten auf Knopfdruck
Die größte Herausforderung? Die korrekte Erfassung der Einkommensteuer. Fehler kosten Geld: Nachzahlungen, Zinsen, Bußgelder. Das Finanzamt gleicht alles ab.
Hier hilft eine Website für Ferienhäuser wie Holidu enorm. Holidu erstellt umfassende Finanzdatenexporte mit allen steuerlich relevanten Informationen. Sie bekommen übersichtliche Aufstellungen nach Monaten und Buchungen, Provisionsabrechnungen liegen transparent vor. Statt mühsam Belege zu sammeln, erhalten Sie alles auf Knopfdruck.
Ihr Steuerberater übernimmt diese Daten direkt. Bei der zeitlichen Zuordnung und der vollständigen Erfassung aller Werbungskosten hilft das enorm. Wenn Sie eine Ferienwohnung inserieren möchten, vereinfacht Holidu nicht nur die Buchungsverwaltung über 27 Plattformen, sondern auch Ihre steuerlichen Pflichten erheblich.
Fazit: Durchblick bei den Steuern auf Ferienwohnungen
Die fünf Steuersäulen – Zweitwohnungsteuer, Grundsteuer, Einkommensteuer, Gewerbesteuer, Umsatzsteuer – folgen klaren Regeln. Wer Grenzen, Freibeträge und Befreiungstatbestände kennt, navigiert erfolgreich durch dieses System. Die korrekte Erfassung aller Einnahmen und Ausgaben bildet das Fundament. Professionelle Tools vereinfachen den Prozess erheblich und schützen vor Sanktionen, während Sie alle zulässigen Abzüge nutzen. So wird Ihre Vermietung nicht nur erfolgreich, sondern auch steuerlich korrekt.